善用投資型保單 規劃子女教育基金
指考、基測陸續放榜，轉眼間開學在即，許多父母又要面臨籌措學雜費支出的壓力，如何在資金出現短缺時，找到短期應急的資金？若是有保險的民眾，可以利用手中的保單向保險公司辦理保單貸款。但是若能及早在小孩未上學前事先規劃並儲備，相信日後在繳交學費時必能輕鬆以對，同時多餘的資金還可作為子女日後留學或創業基金。
國際紐約人壽營運長宮郁雯表示，如果短期急需用錢，相較銀行信用貸款及信用卡借款，保單貸款享有免保證人、免手續費及帳戶管理費、手續簡便、快速撥款等多項優點，且貸款利息係按借款天數計算，不須急於償還本金，利息可選擇於保單週年日繳交或滾入本金，可隨借隨還，亦不限次數。只要保單仍有效，且尚有足夠額度就可繼續借款使用，可以說是短期籌措資金的簡便方法之一。
中央銀行「打房措施」緊迫釘人，相關主管昨天透露，最近央行鎖定多家承做管制區域房貸量不減反增的銀行主管「喝咖啡」、進行道德勸說，並要求銀行務必嚴格控管房貸成數及承做量。
銀行業者表示，為避免被央行釘上，9月中下旬，隨定儲指數「季調」利率全數反應升息幅度後，屆時前6個月的房貸利率將正式告別1.5%的低水準。
土銀、合庫銀、台銀及華銀等則指出，隨著央行升息半碼，銀行資金成本已提高，未來將不再降低新承做房貸加碼幅度。換言之，最慢自9月中、下旬起，前6個月最低利率均將自目前的1.5%，調高到1.56%以上。
其中，昨天將定儲指數利率往上調0.06個百分點的房貸龍頭土地銀行表示，因定儲指數利率已調高到1.09%，因此即日起前6個月最低利率自1.5%，往上調到1.56%，「土銀已告別1.5%的低利率了。」
另外，配合央行升息措施，台銀和華銀已將前6個月最低利率各調高到1.617%，及1.84%，第2年起最低利率更是突破2%大關，分別達到2.305%及2.41%的高水準。
中央銀行控管房貸，銀行密切配合，讓大型行庫7月房貸餘額紛紛走跌，包括合作金庫、三商銀等大型行庫主管說，如果央行管控態度不變，將來民眾申請房貸條件可能愈來愈嚴苛。
行庫主管表示，央行管控措施讓房市交投轉趨冷清，加上銀行不敢胡亂放貸，民眾申請房貸難度大幅提高，整體房貸餘額自然下滑，前三大房貸銀行土地銀行、合庫及台灣銀行上半年房貸餘額減少160餘億元。
7月土銀房貸再減少5億元，合庫及台銀房貸也略微下滑。合庫董事長劉燈城表示，房貸已連續兩個月房貸幾乎沒成長，目前餘額維持在4,000億元。
土銀主管則表示，前半年房貸已下滑50億元，主要是央行控管房市，銀行不願承作風險太高的房貸，對投資戶也查得更緊。
央行打炒房，不但讓房地產生態發生變化，房貸市場也出現改變。房仲業表示，許多銀行為了挽回急滑的房貸業績，近來對條件好的自住購屋人特別拉攏，成數不減反增，利率也好商量。過去銀行最愛投資客，現在自住客才是座上賓。
房仲業表示，前幾年房市熱絡，銀行雖對優質自住購屋人祭出不少優惠，也很歡迎，但最禮遇的還是投資客。因為自住型購屋人生意只能做一次，投資客卻是源源不斷為銀行帶來獲利，許多銀行和投資客關係幾乎可用「緊密結合」形容。
不過央行這次祭出具體的信用管制，三不五時就找銀行了解房貸放貸情況，再加上金管會也動作頻頻，而大台北房市又呈嚴重的多空交戰，使得多數銀行對投資客「漸行漸遠」，即便老交情，往往也不會有太好的房貸條件。
台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧表示，現在有實力的投資客，即便在大台北不錯的地段，能夠貸到成數頂多也只有5、6成，地段差的就更不用說，至於房貸至少從2%起跳。
反觀自住型購屋人，自前年下半年景氣變差、房價出現走跌以後，銀行即降低房貸成數，大台北從最高8、9成一路降到7到7成5。不過這一波央行出手打炒房，許多買在不錯地段、擁有穩定薪水的人都發現，銀行往往主動提升到8成，甚至可達8成5，而且利率也多在2%以內。
中央銀行管控房市，民眾申辦房貸利率審核趨嚴，銀行逾放也節節下滑，七大行庫7月逾放比全面下滑到1.2%以下的歷史新低，讓銀行衝刺個人放款空間變大，民眾若有資金需求，銀行主管建議，只要條件夠好，可辦理個人貸款，因為銀行在解除逾放警報的情況下，對相關授信條件可能適度轉寬。
大型行庫個人信貸利率介於3%至8%，貸款期間則以三至五年最多，也有部分可貸到七年，金額則以30萬元至100萬元為主。銀行主管說，相較於拿房屋抵押貸款，借款人如果條件極優，適用3%的利率，並不見得高於房貸。
土銀主管指出，中央銀行年初開始緊盯房貸及土建融，讓銀行對房貸放款非常小心，也下令分行對授信採取比以往更嚴格的標準，部分案件更會送到總行備查；這種做法雖影響放款增加量，也讓行庫未來發生逾放的風險下降，行庫因而有更多資源辦理個人信貸。
根據統計資料，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、台企銀、一銀、華銀和彰銀等行庫中，以土銀逾放比降到0.57%最低，其他低於1%的還有台銀和彰銀，行庫主管說，金融海嘯後，各行庫風險控管轉嚴，期間一度緊縮消費貸款，但逾放比下滑後，銀行承辦信貸意願會轉強。
‧聯合理財網 2010/08/12
銀行低調搶攻信貸市場，但銀行主管提醒，消費者必須要注意的是年費用率而非利率。信貸多半屬於一階段式利率貸款，但部分信貸分為遞增式或主打零利率等，通常前幾期利率相當低廉，但後期時利率就會漸漸增高，但只要掌握費用年百分率，就能掌握最實質的利息。
銀行主管表示，總費用年百分率是自2006年開始實施，主要針對信用交易商品，包括房貸、信貸、信用卡等計算總費用數字。內容包括信用查詢費、各項手續費、帳戶管理費等，而房貸年百分率則包含房貸專案的鑑價費等等。
一般來說，現在銀行貸款商品都規定要揭露年費用百分率。以彰銀就學貸款為例，貸款金額10萬元、期限10個月，雖主打零利率，但加上其他費用1,500～5,000元後，總費用年百分率可達9.97％以上。
適用對象：年滿20~60歲，任職於公務或行政機關，公私立學校之正式公教人員及行政人員以及特定公(國)營事業正式員工，能提供下列文件之ㄧ者，如資格證明書、任用聘書、公保卡、銓敘部函、教師證等。
貸款利率：前6個月1.98%起。
台灣金聯昨天公布，今年台灣金聯將在全台灣釋出約5億元以上的房地產標的，其中9成以上案件都低於500萬元。台灣金聯表示，低價房地產適合年輕人入住，歡迎大家來標購。
台灣金聯總經理趙榮芳指出，此次標售物件共有188件，分布在全台灣各地，其中有高達91%的物件是總價500萬元以下的房屋，幾乎都介於200到300萬元之間，且以「透天厝」為主。
趙榮芳說，現在房地產價格這麼高，這些標案不僅低於市場行情，且屋況良好，且都經過清理、清潔，非常適合年輕人，及中低收入戶或首購族購屋成家之用；若搭配政府優惠房貸最高200萬元的補貼，民眾只需準備少許自備款即可入住，不會造成太大的購屋壓力。
台灣金聯已經在該公司網站上（http://www.tamco.com.tw）公告這些物件，有些物件位在各市區的精華地段，例如，位在竹東鎮世界街的「世界大同社區」，有32戶的集合式住宅，每戶坪數約30坪，標售底價每戶約140萬多元。
還有台中太平市振武路有8戶集合式商用店面，每戶坪數從30坪到70坪不等，標售底價從200萬元起；台南縣永康市永大路有4戶，每戶約20坪的集合式住宅，每坪平均單價只要3萬多元起。
台開總經理賴昭輝11日表示，將大舉進軍都市更新領域，在台北市已有三、四案正醞釀中，其中，位於八德路與安東街口的案子，基地面積可達4,457坪，若整合順利，將成台北市最大的都更案。
該案共有50多個地主，已有八成地主同意由台開作為都市更新計畫的實施者，台開昨天為此案舉辦公聽會。
賴昭輝指出，台北市素地難尋，都市更新已成未來趨勢，近來政府也非常支持，如今台開除八德路案之外，還有位於華山藝文特區周遭、松信路上與台北火車站附近的三個都更案正在醞釀中。
其中，又以八德路一案最為明朗，賴昭輝表示，此案基地面積鄰近微風廣場、捷運忠孝復興站，位於精華地點，現況為老舊公寓與大樓，不少地主都期待都更後區域風貌可更佳。
台開在經過兩年的努力後，目前已有八成的地主同意由台開實施都更，昨日公聽會後，將送事業計畫、進入都更審議階段，進而討論細節。
過去幾年台北市呈現住家比辦公樓房價更貴，甚至房價越差越多，不過在外資進入投資國內商用不動產，加上兩岸關係逐漸和解、ECFA與陸客自由行的題材加持下，讓國內的商用不動產價格開始走揚，7月底市府轉運站旁的統一國際大樓，29樓由電子公司以每坪130萬元買下，不僅創下商辦新高價，每坪百萬元的行情，對於A辦市場也極具象徵意義。
■ 市府轉運站啟動 提升統一國際身價
統一國際大樓地理位置極佳，緊鄰市府轉運站與靠近市政府，2004年落成後，躍居台北市前十大知名A級商辦，主要所有權人以統一集團及太子建設、環泥建設等台南幫為主，部分樓層為中國信託併購萬通銀行取得，幾年前市場上都傳言有部分樓層，開價每坪90萬元對外出售，最後上月終於有買家成交，每坪創下130萬元的天價。
■ 商辦飆出新天價 北市A辦破百萬大關
信義企業集團全球資產管理公司柯宏安副總表示，純辦大樓成交紀錄，除統一國際大樓創下的130萬元外，6月份勤美集團也以每坪90萬元以上單價，買下仁愛圓環旁國泰世華銀行大樓的部分樓層，先前外傳出有人出價每坪120萬元的敦化北路台北金融中心大樓，並未被證實已成交。
台北市房地產市場成交量明顯縮減。台北市政府昨天公布，7月台北市整體買賣移轉棟數為5085棟，比6月的5630棟減少9.7%，衰退幅度一成，較去年同期大減23.2%，創下近13個月的最低紀錄。
台北市外圍區買氣降幅比市中心明顯，如萬華、大同、文山、南港、士林區，移轉棟數降幅都超過1成5。
從各行政區來看，全市各行政區僅松山、中正、大安區逆勢上揚，其中又以松山、中正較上月成長幅度較大，增幅分別為36%及24%，大安區僅小幅增加5.8%，其他行政區均呈現衰退。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，第三季房市交易步調通常會放慢，央行政策造成的量縮效應，在北市可說是全面發酵，接下來的鬼月與颱風季節，交易量可能持續盤整，價格也略見鬆動。
永慶房屋新聞經理李建興指出，目前買賣雙方對價格認知仍呈現拉鋸，屋主持續看好後ECFA經濟遠景，寧可惜售也不願降價，買方更是追價意願低落，雙方呈現僵持。
中信金控總經理吳一揆11日表示，根據中信金內部評估，中央銀行下半年可能再升息半碼（0.125個百分點），美國聯準會（Fed）升息時間則可能延至明年第三、四季。
中國信託是國內景氣回春主要受惠的銀行之一，第二季法金放款持續成長，消金放款動能也開始提升，整體放款較上一季成長3.24%；淨利息收入則因市場價格競爭激烈及存款面重訂價，較第一季滑落0.01個百分點。
中信銀第二季淨利息收益率降至1.47個百分點，吳一揆表示，下半年央行可能升息，但因國內放款市場資金充沛，聯貸等放款案件價格持續競爭，預計淨利息收益率可能緩慢改善，下半年淨利息收益率可望擴大至1.5個百分點。中信金昨天舉行法說會，今天由富邦金法說接棒。針對法人關心中信金營運展望，吳一揆分析，歐美國家面臨通膨、升息的辯論，但不可否認經濟表現依然疲弱，推測美國升息將延至明年第三、第四季。
‧聯合理財網 2010/08/12
銀行貸款 黃專員～專業理財規劃一次幫您搞定貸款麻煩事
台灣子行方滿周年的花旗銀行，以上半年獲利91.34億元冠上台灣銀行業「獲利王」榮銜，這家掛著美國最大金融業招牌的外銀，憑什麼能在台灣如此會賺錢？花旗（台灣）新任總經理張聖心在專訪中表示，「台灣擁有花旗全球的業務『難得的完整』」，消金和企金的比重亦難得地均等在50:50上下，產品多樣和網絡平台較廣泛，只要三「對」，就會賺錢。
以下為專訪的摘要：
問：市場都在問，花旗是怎麼賺錢的？
房市資金大舉流向商辦、廠辦，國內資產管理公司龍頭台灣金聯看好後市，惜售商辦、廠辦2大金雞母。昨（11）日才正式要陸續標售的台灣金聯資產標售案中，幾乎均是住宅，而金聯手中仍持有市值至少逾40億元的商辦、廠辦，不考慮出售！
台金聯總經理趙榮芳對此表示，「台金聯會留下增值空間大、出租收入穩定的物件，並考慮進行整合開發。」房仲業者指出，近來房市資金轉了兩次彎，第一次由一般住宅轉往豪宅，現在是逐漸轉向廠辦、商辦。台金聯惜售商辦，並不意外。
台灣金聯去年底曾舉辦首次資產標售會，釋出物件超過300件，最後僅成交12件，今年再推出188件住宅標售案，但多數為中南部郊區住宅，台北市內僅4件，且都是林森北路上的小套房。
台金聯人士指出，台金聯仍持有1,000餘件不動產物權，包括市價超過15億元的新屋鄉鋁金屬專業園區，成本約8、9億元及市價約3～4億元的龜山科技大樓，由於看好廠辦後市，近期不考慮出售。 (新聞來源：工商時報─記者王立德、馬婉珍／台北報導記者王立德、馬婉珍／台北報導)
銀行貸款 黃專員～專業理財規劃一次幫您搞定貸款麻煩事
為了提高ETC的使用率，遠通電收再推出新優惠，除了之前宣布10月底將會有免裝機體驗方案外，今起再推出月繳20元租用車上機，還能跟裝機用戶一樣，享有通行費95折優惠，而且預告年底，持ETC卡片還能轉乘高鐵和客運，擴大使用範圍。
想嘗試ETC，民眾現在又有新選擇，遠通電收將先前租用方案重新包裝，推出「ETC嚐新優惠」，提供車上機低價月租服務。
瞄準新客戶，月租方案價錢超低，每月只需繳20元，同時和裝機用戶一樣，享有通行費38元的95折優惠，換算下來，只要當月使用10次，就能回本，讓民眾很動心!不過這項優惠，只能在直營店才能申辦。
另外年底，遠通也跟交通部合作，讓民眾也能持ETC卡搭火車!為了衝高使用率，達到高公局合約，優惠是一波接著一波，但成效如何，可能還要再看看。
中央銀行6月底祭出選擇性信用管制，在7月的土地增值稅上看到成效。7月土地增值稅只有新台幣52億元，是扣除2月因為過年因素以外，從去年12月以來的新低。
不過，財政部統計長林麗貞認為，央行採取信用管制措施後，目前只看到7月土增稅情形，是否受到央行的影響，需要多收集幾個月的資料才能評估。
財政部下午公布7月全國賦稅收入統計，在土增稅方面，7月實徵淨額52億元，比去年同月增加4億元。累計1至7月實徵淨額429億元，比去年同期增加156億元，林麗貞說，土增稅增加，顯示房地產市場交易比去年同期熱絡。
林麗貞表示，1至7月土增稅實徵淨額429億元，是民國94年以來同期最大增幅，也是各稅目當中，增加幅度最明顯的。
不過，央行採取選擇性信用管制也收到效果。7月土地增值稅只有52億元，是扣除2月因為過年因素只有47億元以外，從去年12月以來的新低。
(房貸)房價滯漲 新成屋議價空間大增
