銀行貸款 信貸 轉增貸 二胎 0985616119黃專員

中央銀行總裁彭淮南要求銀行業防堵房市投機客炒房，台灣銀行昨天表示，今天將發文給各營業單位，要求民眾申辦房貸時，分行應與貸款人洽談、了解狀況，還應計算客戶的收支比（收入與支出比率）；若客戶的收支比無法達到100%的要求，將不予承做其貸款。

台銀舉例，如果貸款人每月收入6萬元，在扣除4萬元生活後，每月只能繳2萬元的房貸；如果實際申辦的房貸每月負擔超過2萬元，加上職業不穩定或缺乏其他穩定財產，台銀就不會核准貸款。這項規定相當嚴格。

據了解，彭淮南在6月24日祭出房市「針對性管制措施」前，曾分批邀國內各大銀行高層及大型房仲業高層，聽取各方對當前房市交易情況、投機客及人頭戶操作手法。

為避免房市投機客利用人頭戶炒房，日前彭淮南親筆寫信給各大行庫負責人的「道德勸說」，要求各銀行對投機客和人頭戶拿出對策。

繼土銀、合庫銀和三商銀等相繼鎖定投機客、人頭戶祭出「獵人頭」措施後，台灣銀行指出，今天就會發文給營業單位，要求分行嚴格執行相關措施。

根據全球資產公司統計，7月全國大型房地產買賣金額超過500億元，創下今年單月新高紀錄，其中不乏土地、商辦的成交單價屢創區域新高，顯見央行的選擇性信用管制措施並未影響建商、企業購地的決心，也代表市場資金仍相當充沛。

全球資產公司副總經理柯宏安認為，土地、商辦交易熱絡，似乎與現在的住宅市場表現脫鉤，原因在於土地或可重建開發的商辦、商場，皆屬於期貨性質，建商看好未來2~3年，甚至眼光放得更遠，才願意在央行政策的壓力之下進場佈局。其次，受惠於民間投資與消費表現亮眼，自用型買方需求仍殷，許多連鎖服務業及製造業都有拓展業務需求，市場相較穩定。

柯宏安指出，置產型買方實力仍雄厚，部分買方更轉進店面及商辦市場，預期8月仍可延續熱度。他更表示，成交價格目前呈現跳空上漲現象，尤其是地段佳、標的本質佳的物件，買方追價意願仍高，才會造成7月大型物件交易金額超過500億元。

農曆7月一到，不少購屋人都會選擇暫時休兵，但近幾年房價飆漲，選擇面福地（即墳地）住宅的民眾增加。房仲說，福地是天生的缺陷，開價低與讓價機會都大，價差至少15%以上。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨以信義路5段的高單價物件為例表示，面福地的價格落在每坪新台幣100 萬到 120 萬元之間，不面福地的價格為 120 萬到150 萬元之間，如果純粹自住考量，單坪價格立即少了20 萬元。

徐佳馨指出，這類看得到福地的住宅，過去較不為民眾所接受，一方面是風水考量，二方面面對福地的住宅大多近山邊，住起來相對陰濕。

今（10）日是農曆七月初一，也就是俗稱的「鬼門開」，傳統上普遍認為鬼月吉事不宜，更別提是購屋入厝了，不過，根據房仲業者的調查結果顯示，有27.8%的消費者認為，鬼月反而較容易殺價，甚至優惠較多，當然要趁這個時候買房，另外也有23.0%的購屋族認為，鬼月看屋的人比較少，可以不用人擠人，等鬼月過了再下定就好。

你是否會因為鬼月而影響購屋計畫？根據中信房屋日前針對全台有購屋意願的官網會員進行線上調查後發現，有27.8%的消費者認為，鬼月較容易殺價或優惠較多，當然要趁這個時候買房；有23.0%的購屋族認為鬼月看屋的人少，趁這個時候看屋不用人擠人，可以先看屋等鬼月過了再下定就好；不過還是有25.6%的購屋族表示，寧可信其有，不可信其無，最好盡量不在鬼月購屋；另外，有23.6%消費者認為鬼月對其購屋計畫沒有影響。

中信房屋董事長特助胡佩蘭今日指出，農曆七月傳統上是房地產交易的淡季，加上六月以來政府打壓房市的動作似乎沒有鬆手的跡象，根據中信房屋內部成交資料顯示，七月份全台交易量呈現緩縮現象，較上個月縮小5.11%，而桃園、高雄則逆勢成長48.33%與1.39%，其他區域的減幅也都維持在1到2成之間，其中被列為重點「打房」區域的台北市交易減少15.27%，台北縣則減少7.26%，顯示目前消費者仍維持一定的購屋需求強度。

  根據國泰建設調查，七月份台北縣、市新推個案，銷售率和成交量都下滑，國泰建設發言人陳仁澤表示，這顯示政策壓抑房市已發揮影響力，不過，他也認為，由於土地價格居高不下、利率仍低，加上市場游資充沛，因此，短期內房價仍有支撐。（陳鳳如報導）

央行打房，固定每一季都對全國新推個案進行調查的國泰建設表示，根據目前調查七月份台北縣、市的新推個案，在民眾觀望氣氛下，銷售率和成交量都下滑，但價格仍舊有支撐。國泰建設發言人陳仁澤說「最近標土地標成那個樣子，土地成本還是一直拉高，現在問題是利率還低、游資還多，你說他（房價）短期會下跌嗎，我看後續還要觀察，可能暫時還是撐在那裏。」至於在開價部分，陳仁澤說，最近建商開高價的情況已經比較少。

對於下半年的推案計畫，是否會受到央行打房影響，陳仁澤表示，目前包括新莊總銷約三十億和天母總銷約六十億的建案，都在陸續籌備、申請建照中，如果順利，還是會在今年九月或十月間推出。

更新日期:2010/08/10 15:05

今天是農曆七月一日，俗稱鬼月，不少購屋人選擇休兵，卻也有民眾在購屋難度提高下，願低價購入面向福地（即墳地）住宅，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，賣方不只開價低，讓價機會也大，價差至少都會低於周邊行情15％以上

就算是豪宅也不例外，以信義路五段的寶徠花園廣場為例，面向福地的價格落在每坪100至120萬元之間，不面向福地的價格則提高為每坪120至150萬元，如果純粹自住考量，每坪價格立即少了20萬元。

鬼月來臨，部分民眾購屋行為轉趨保守，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，像是成屋交易快的話三周就可以入住，只是一般民眾多不希望在鬼月「入厝」，在購屋時都會估算一下，不是提前，就是延後。

油價衝破30元大關，加油卡鹹魚翻生，銀行主管指出，近期加油卡簽帳金額不只較7月增近兩成，詢問辦卡人數亦大增。為了搶加油大餅，發卡銀行除「天天降」戰略再度上膛外，近期還加碼提供回饋，並搭配滿額贈禮，額外補貼持卡人油錢。

目前提供降價優惠的信用卡，除北富銀與全國、遠銀與台塑推出的「正牌加油卡」外，中信、台新、國泰世華等多家銀行，則開放旗下所有卡片，都可享天天加油降價，幾乎與正牌加油卡無異，讓加油卡戰況更激烈。

降價最多的，現為北富銀apower卡、遠銀台塑卡，分別於每周二、周三的會員日，每公升降價2.1元。降2元的，全國加油站有郵政VISA金融卡、永豐銀信用卡；另外，永豐銀於西歐加油站，也是天天降2元。

中央銀行升息，讓市場吹起利率調漲風，除房貸戶怕利息支出增加，有小額借款需求的民眾也擔心利息負擔加重。為方便民眾在升息趨勢下控制個人預算，有銀行推出固定利率的小額信貸，且固定期間最長可達一年。

此外，銀行也減少小額信貸開辦費，民眾申辦前可先貨比三家，一方面省荷包，也儘量避免受市場升息影響而增加貸款利息支出。

萬泰銀行、大眾銀行、安泰銀行和聯邦銀行今年都力推小額信貸，並因應升息風潮推出固定利率的小額信貸，固定利率期間最短兩個月，最長可達一年，之後利率則依各銀行設定的指標利率浮動計息。利率最低的是聯邦銀行前三個月1.68%，其餘銀行利息則介於3.29%到5%。

由於各銀行提供固定利率的期間不同，銀行主管指出，消費者除了比較利率高低，也要留意利率固定期間，因為如果利率低，但固定期間短，並不一定比利率較高但固定期間長的貸款划算。

中央銀行升息後，上班族向銀行申請信用貸款的利率也隨之攀升，華銀主管預估，上班族平均申請到的利率條件達7%，以50萬元為例，在不考慮還款速度的情況下，一年要繳的利息支出達3.5萬元，建議貸款人透過職業、身分優勢，或過去與銀行往來紀錄，爭取較低的利率。

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信用卡市場又掀起現金回饋風，一般消費通路現金回饋比率，多在0.1到0.5%間，但如果指定消費通路回饋，最高回饋比率可達10%。銀行業者說，想要被充分回饋，消費者得先了解自己刷卡習慣，選對卡片。

目前具有「現金回饋」的信用卡包括：永豐銀行Vogue卡、台新銀行太陽卡、台北富邦AMoney白金卡、花旗現金回饋白金卡、澳盛銀行樂活白金卡等。

永豐銀行建議，不同信用卡回饋方式差很多，先考慮消費習慣，並實際試算，才能找到一張符合自己消費習慣，且回饋較多的卡片。

舉例來說，永豐的Vogue卡現金回饋比率最高1.2%，與花旗現金回饋白金卡，回饋最高6%，好像差很大，但永豐每月刷滿3,000元，就累加回饋，消費愈多，回饋比率越高，但花旗是依「前期帳單累計未繳餘額」多少，決定當期現金回饋比率，不是消費越多回饋越多。

各發卡機構對信用卡違約收取方式不一，金管會上周發布函令，要求業者不能因信用卡逾期金額較高，向持卡人收較高違約金；但若逾期的期別愈多，為反映催收成本，可收較高違約金。

這項函令解釋重點包括，發卡機構不得按「每期逾期繳款金額不同」，收取不同的違約金。也就是說，不論持卡人逾期未繳的金額多少，因催收成本相同，向持卡人收取的違約金，不能因金額多就收比較多的違約金。

不過，發卡機構可以按「不同逾期期數」，收取不同固定金額的違約金。也就是說，持卡人逾期未繳的期別愈多，衍生的催收費用增加時，發卡機構可以收較高的違約金。

官員表示，舉例來說，逾期一個月，銀行若收違約金200元，當持卡人逾期二個月，銀行可能要派人去找持卡人，催收成本因此增加，銀行可收較高如300元的違約金。但收取標準須合理，不能瞞天喊價。

信用卡違約金收取新規定將從今年10月21日起上路，多家銀行最近向金管會反映，不少聯名卡、認同卡本身就有契約期限，新規定可否延到契約屆滿後？金管會認為，銀行可採取換約方式解決，10月21日如期實施。

金管會在今年4月21日發布規定，明訂信用卡違約金的收取方式，包括不能因逾期的金額大小不同，而收取不同金額的違約金等。

為讓發卡機構有充足的調整期間，金管會給予六個月的緩衝期，屆時所有銀行違約金計收，都須調整至符合新規定。

最近不少銀行向金管會反映指出，認同卡、聯名卡等，原本在合作契約上就明訂違約金收取方式，希望等到這些契約期限屆滿後，再修改違約金收取方式。金管會評估後認為，發卡機構都可以採取換約方式，變更違約金收取方式，不需要等到原契約期限屆滿。

【2010/07/13 經濟日報】

外商銀行近來大力推行「抵利型房貸」，整合貸款人的存款、房貸，部份銀行搭配雙周還款機制，最大的目的是加速本金的償還，縮短房貸的還款時間。

抵利型房貸結合存款，存款可彈性運用，行庫主管認為最適合股票族、偏好短進短出投資人及自營商等，房貸產品提供他們資金彈性運用的管道。

反觀固定月薪的上班族，傳統指數型房貸還是最受歡迎，市占率高達八成以上。

行庫主管表示，抵利型房貸不一定適合每個貸款人。

台北縣地政局日前公布，台北縣第二季房市交易共3萬0585件，較今年第一季大幅成長10.7％，板橋、中和、新莊分居案量前3名，單季成長幅度以中和最大。

較特別的是，北縣政府6、7月2次釋出新莊副都心土地，標售價都創新高，尤其商業區土地出現每坪213萬元天價，帶動周邊地價飆漲，地政局決定重估明年新莊地區公告地價，屆時副都心公告地價可能翻1倍。

但相關官員透露，新莊副都心土地創新高目前仍只是個案，預計明年新北市地王仍落在新板特區。

另外，地政局官員強調，北縣第二季成交價量雖成長，但自金融風暴以來，大台北地區房價已1年多持續上揚，加上中央銀行勒令金融機構對部分區域2棟以上房貸趨於保守，未來房市是否受影響有待觀察。

華光金融特區效應助燃，愛國東路近20年來規模最大的都更案啟動！據了解，由第一銀行主辦，位於愛國東路上，中正紀念堂正對面的「新隆社區」面積廣達4800坪的大規模都更案，現在500名住戶裡，已有逾300戶同意進行都更，將成為政府啟動華光特區開發計畫之後，第一個民間響應發起的大規模都更案，指標意義強烈。

這件由第一銀行與旗下東亞建經共同參與的大規模都更案，由於面積多達4800坪，已與仁愛路上的知名高級住宅社區「帝寶」旗鼓相當，再加上週邊環境，不論緊臨中正紀念堂公園，或是明星學府「中正國中」，條件都不輸帝寶，因此已被業者看好未來發展成另一個「帝寶」的潛力。

根據行庫對大台北地區房價行情的了解，現在華光特區一帶的新成屋成交價150萬元，週邊的中古屋如新隆社區，則每坪成交價在60萬元以上；行庫高層對此進而指出，在華光特區與北市府發布都更容積率上限提高的雙重效應之下，除了愛國東路、寧波東街之外，另外在金華街、潮州街、青田街等華光特區鄰近週邊地帶，不少住戶已分頭和銀行談都更事宜，儼然已成為當前最夯的「都更區」。

房仲業市場大，不過想闖出一片天，各個業務是絞盡腦汁拼業績！現在就有房仲業務自製推銷房屋的影帶，還PO上網，影片中他們不但像股市名嘴不停講，還學記者連線的模樣，甚至還跟電視新聞一樣做字幕、動畫和跑馬燈，就是希望吸引更多目光。

長達4分鐘的影片，房仲業務滔滔不絕，批哩趴拉講不停，業務還學股市名嘴下猛藥，不只像在分析股市，口氣也很像記者在連線，就怕想買屋的民眾聽不清楚，房仲甚至還用字幕輔助、圖卡說明，和跑馬燈，真的像足了在做電視新聞。

業績真的因此增加了，業務們於是大家依樣畫葫蘆，都把影片給po上網，因為客戶反應還不錯。超另類的賣房方式，讓人耳目一新，房仲出奇招，間接也讓自家的房屋品牌做一次免費的宣傳。(民視新聞林尚賢、林進龍、賴政坤台中報導)

以往老房子並未將陽台登記在納入登記測量，因此在購屋時，只要花費屋內坪數的費用即可。不過未來，在陽台補登記後，這些老房子相當就多出2至3坪的價錢，等於是現買現賺，再加上這些房子都位在極佳的地段，也讓這些老屋反而變搶手。

隨著建商聯手拜會行政院長吳敦義，讓雨遮可能列入登記所有權，也讓許多老房子反而變夯。以忠孝東路3段30年的老公寓而言，早期陽台沒納入房屋權狀，如果現今一坪80萬的行情，成交價是2千4百萬，但補登後，等於屋主現賺一台賓士車。

房仲業者表示，老公寓最大的優勢就在於坪數很紮實，幾乎是零公設的情況，而且可用面積也很大，除此之外，房價也比同地段的新大樓便宜，對購屋者具有極大的誘因，而且都會裡的老房子，往往具備極佳生活機能的優勢。

不改正錯誤決策 將要求彈劾吳揆

屋簷、雨遮是否納入建物測量、登記所有權案遭指出現政策轉彎，消基會董事長謝天仁昨率多人赴行政院抗議陳情，質疑官商勾結，要求改正錯誤的決策，回歸健全房市正軌，否則消基會將向監察院要求彈劾行政院長吳敦義及相關人員。

消基會陳情代表不滿表示，雨遮是鳥住的地方，不是人住的地方，如果政府還要將雨遮納入建物登記所有權，屆時只能呼籲消費者，將此案視為推垮執政黨年底五都選舉的稻草。

中央銀行業務局副局長蔡俊雄20日指出，央行房市控管是針對投資客，銀行不會緊縮一般民眾房貸授信成數。

央行邀集土地銀行、合作金庫等四家國內主要房貸銀行主管，了解銀行對投資戶及自住戶的放款標準。銀行表示，不可能把好生意推出門，因此如果房屋地點不在央行管制區，也不是投資客，銀行對一般自住客的授信成數和利率不會加以限制，成數最高還是可以貸到八成。

至於適用的利率水準，銀行主管指出，第一段利率平均約1.5%。

蔡俊雄指出，根據央行資料，目前投資戶的貸款成數普遍低於七成，利率則逐步上揚。

央行「房貸雙周報」要求銀行對「投資」和「自住」分開填報，符合央行第二棟房貸，並屬於北市及北縣十大縣轄市者，才會被歸在投資戶。據了解，行庫上報的資料顯示，投資戶的貸款成數已降至六成，自住戶的部分則維持七成，自住客並不會受緊縮政策影響。