銀行貸款 信貸 轉增貸 二胎 0985616119黃專員

行政院通過的不動產交易價格新登錄制度不會勾稽到個人房屋交易所得，但對長期不動產稅負仍有影響。內政部地政司副司長王靚琇表示，只要樣本足夠，就能統計出「市價」，可以供地方政府訂定公告地價、土地現值和房屋評定現值的參考。

這次新增租賃案件也要登錄，對於未來稅捐機關公布房租設算標準，可能也會參考實際租金水準。王靚琇說，這次修法是配合政府的健全房市方案，預定明年實施。新法強制不動產經紀業在完成不動產移轉登記後30天內，上網登錄真實的成交價格，透明交易資訊。

行政院院會16日通過「不動產經紀業管理條例」修正草案，為避免稅捐機關掌握到個案實際成交價格，據以核算房屋交易所得，不僅網站介面使用設計讓民眾查詢不到個案價格，甚至連個案資訊都不登錄，避免稅捐機關來要登錄檔案。房仲業和代銷業不會登錄買賣雙方個人資料，也不會登錄成交不動產的地號、建號、門號等。

這樣真的就不會影響到稅課嗎？王靚琇說，長期來說，登錄的實際價格會影響政府訂定各項不動產稅基。房仲和代銷業者登錄的案件約占買賣成交案件的一半，只要能強制、核實登錄，累積足夠的量，就會達到統計效果。

登錄時，房地不分離，只登錄一個總價，但是，王靚琇說，內政部有能力進行分離分析，剖解出地段的房屋價格和土地價格。「有的成交個案是素地，地上無建物，可以根據這種素地的成交價，估出當地土地行情。」房屋的部分也可用其建材分析出成本，大致估計房屋價格。

中央銀行明天召開理監事會議，是否限縮土地建築融資受關注。戴德梁行總經理顏炳立今天說，一旦限縮土建融，房市完蛋一半，若央行持續打房，最後可能便宜了陸資。

戴德梁行上午舉行第4季不動產趨勢暨聯合標售說明會，顏炳立說，央行6月底第一波打房的確讓豪宅市場緩和下來，但不代表房市動能減緩，因為台灣房價仍有許多支撐。

顏炳立預估，2011年還是有4根柱子撐住台灣房價，包括資金太多、利率太低、供給太少、需求太多，其實房價結構都沒有改變，除非政府有意透過政策打房，才會改變房價結構。但他認為，即使政府政策打房，最後有可能讓陸資來收購台灣房地產。

他說，台灣房市目前處於政策打房與市場資金互相拉拔，他相信中央銀行無意讓房市崩盤。不過，如果央行宣布限縮土建融，這個市場完蛋一半。

也有房仲業者認為，一旦限縮土建融主要是衝擊中小型建商。永慶房仲集團新聞中心經理李建興認為，今日的建商，尤其是大型建商，恐與10、20年前的建商體質大相逕庭，在財力充足，財源來源又多元的狀況下，一但土建融管制，預料1990年代的建商大倒閉潮不會發生。

銀行「利」誘消費者辦卡、辦房貸，金管會要管！為限制惡性競爭，金管會近期決定，除不得以價值超過500元的贈品，利誘客戶到銀行存、放款外，針對部分銀行以7千元「優惠金」，透過親友推薦行銷房貸等變通作法，也將予以約束。

金管會日前發函銀行公會，就銀行行銷手段，進一步加以約束，內容包括以贈品或等同贈品、抽獎的形式，吸收存款、基金；購買其他金融商品，搭配優惠存款利率；大肆宣傳貸款利率，可以優惠或階梯式利率等。

金管會官員表示，依照現行自律規範，銀行承作存、放款業務時，不可用超過與新台幣500元等值的贈品，做為行銷的噱頭。話雖這麼說，但金融機構的行銷手段愈來愈有創意，已到了法規「管都管不到」的地步，過於標新立異、推陳出新，確實有檢討的必要。

銀行則私下抱怨，金管會管太多，若未來再對促銷手段設限，「還真的不知道要怎麼吸引顧客」。他認為，這是市場機制，銀行體質好、獲利佳，本來就有本錢推出更優渥回饋條件，這其實也無可厚非，「有些小銀行還未必做得到」。

他認為，即便有這些回饋誘因，消費者也未必買單，就像雙卡風暴之前，辦卡送贈品稀鬆平常，但最後卻也呆卡一堆；換言之，民眾辦卡之後，也未必會用這張信用卡刷，若擺著不刷，銀行就得檢討成本，遲早會對贈品價值設限。

政府打房屆滿3個月以來，究竟民眾滿不滿意？中信房屋昨（27） 日最新公布2010年第3季宅指數報告顯示，全民對於打房的看法，僅 不到2成認為打房有效，8成對於政府打房的效果不滿意、或沒感覺； 據悉，台北市中正區博愛路豪宅行情日前還逆勢上揚，一路衝上每坪 190萬元的史上天價，直追信義計畫區，房價不易下壓。

中信房屋董事長鄭余正全表示，美國日前國家經濟院報告指出，2 002到2009年6月這波經濟衰退已告結束，現正漸漸復甦，惟力道緩慢 ，FED仍將續採貨幣寬鬆政策；台灣方面，房價上半年一度修正、但 8月以來又止跌回穩，下波雖有針對建商土融、建融採取進一步緊縮 政策，希望融資餘額不要再飆高，但是否有效壓抑高房價？還有待觀 察。

鄭余正全表示，或許是央行這波打房被消費者認為不滿意，也將使 得購屋意願下滑成為短暫現象。因為基於自住需求提升、購屋預算未 減，加上多數民眾依然看漲房價，預期第3季末房市量體應可觸底回 彈，第4季景氣預估「量增，價可期」。

調查也顯示，8成民眾認為央行打房無效；僅14.8％認為央行打房 有效，成功抑制房價上升或減少交易量。最近，儘管台北市中古豪宅 價量俱減，但有些豪宅依然衝出亮麗的成交行情。

至於第4季走勢，中信房屋副總經理劉天仁表示，民眾對於央行打 房仍有期待，本周央行是否會升息、更強力限縮土建融？民眾普遍還 是期待央行手段讓房價有一個改變。但值得觀察的是，選後仍有近半 數民眾，預期台北房價仍會續漲。

根據房仲業者調查發現，自6月底央行升息並採行選擇性信用管制以來，台北市住宅市場確實出現價縮現象，其中以預售屋市場受傷最為慘重，以8月與5月相比，成交均價下跌12.76%，遠比其他產品僅跌1~2%的狀況嚴重許多，尤其預售屋量縮整整4成，難怪以往推案頻頻爆出天量的928檔期，今年出現旺季不旺現象，北台灣推案量甚至跌破千億大關，創下近5年新低，建商紛紛以延銷或潛銷等拖延戰術因應，導致928檔期瞬間急凍。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興分析，由於央行祭出的選擇性信用管制策略，主要是衝著投機客來的，因此，較容易讓投資客以財務高槓桿操作的預售屋產品，受到較大的衝擊，尤其買方擔心未來到了交屋時期，銀行核貸的額度不如預期，再加上預售屋反應的通常為未來行情，價位偏高，使得消費者退避三舍。

而在買盤觀望後，建商也受到壓力，加以外傳央行有意針對建商實施土建融限縮，讓建商或代銷業者也不願承受滯銷風險，而接受議價，致使打房後預售市場價量均跌；反觀新成屋、中古屋和豪宅等成屋市場，由於投機意味較淡，再加上賣方多半不願降價，開價仍高，雖然成交量跌幅也達13%-26%不等，但價格則發揮撐盤效應，衰退不到2%。

至於今年的928檔期，北台灣則出現了5年來的最低推案量，僅997億元，跌破千億大關，令市場對於房市因打房而出現「軟著陸」的揣測聲再度揚起。根據永慶房仲集團調查發現，打房前後，預售屋無論在價或量的表現，受傷程度都遠比其他房型嚴重，以5月成交量為基期100來計算，6月豪宅首當其衝買氣急縮，6、7月成交量降至35%，但8月後就回升到5月的75%。

中古屋成交量表現最為穩定，6月、8月分別為79%和77%；新成屋則是表現最佳，6、8月成交量仍有5月的近9成水準；僅預售屋成交量一路疲弱，6月小減17%，7月減47%，而預售屋5月成交均價為每坪63.5萬元，打房後連3月下挫，到了8月僅剩55.4萬元，相對於新成屋和及中古屋皆有止跌回升的現象，預售屋顯然較被市場看淡。

合作金庫面發函旗下300多家分行，取消行之多年的公教人員房貸 優惠利率，藉由加碼幅度由原本的0.265％提高到0.465％，由於合庫 的房貸市佔率排名全國第2大，將有相當的指標作用，預料在央行政 策及合庫帶頭示範之下，將引起其他國銀陸續跟進。

央行要求房貸利率全面從1.56％起跳的政策下，長期以來公教人員 領先於其他族群的優惠利率，如今合庫帶頭調高，也意味行之多年的 優惠利率已將走入歷史；據了解，合庫此次之所以評估取消優惠利率 ，主要也在於發現不少投資客，其實也有公教人員背景，因此把其房 貸利率水準與適用於一般社會菁英的優惠房貸專案利率拉平，以免被 批評以低利率助長特定族群炒樓。

公教人員房貸利率，一向是以中華郵政二年期定期儲金機動利率往 上固定加碼0.265％來浮動計息，如今合庫直接調整加碼幅度，意味 若央行此次升息引導郵儲利率增加，公教人員房貸利率的總利率水準 還會繼續走升。

( 2010/09/28 09:00 時報資訊 )

工商時報 記者朱漢崙／台北報導

目前僅存的餘額代償商品，包括中信銀、花旗銀、大眾銀、北富銀與台新銀，方案大致有三種，一種是一率到底、一種是利率前低後高，一種則是固定償還金額，而總費用年百分率則下降到9.88％。

台新銀行表示，如果還款計畫超過1年以上，建議可以選擇一率到底方案；但若12個月內就還得完、又希望能平均分償每個月固定金額，則可選擇固定償還金額方案。至於利率前低後高、或是0利率方案，則適合已有一筆資金可先償還債務。

花旗銀則是推出5種方案。包括6期7.99％與12期7.99％，每期手續費為299元；6期免循環信用利息，但每期手續費499元；7.99％一率到底，每期手續費為399元；10.99％一率到底。代償金額則至少要1萬元。

投資客炒房更難了！央行、金管會聯手協調聯徵中心建立的「通報系統」十月二十日起上路，各銀行將採即時通報，不動產授信資訊更透明，有助防堵投資客藉時間差，同時向多家銀行取得炒作資金。

銀行主管表示，如果投資客短期買賣房屋後，再向另一家銀行申貸，基於客戶資料保密，銀行間很難互通有無，掌握投資客動向。但藉由通報系統，只要是會員銀行，都可向聯徵查詢，以做為核貸參考，對穩定房價有一定助益。

通報系統從下月二十日啟動後，當銀行辦理不動產相關授信業務時，便可直接查詢，以授信戶為總歸戶，列出最近三年內，在各縣市各區段的申貸資料。銀行也可藉此判斷，授信戶是否在短期內交易頻繁、或集中特定區段炒作，視情況核貸與否，或加碼利率、取消寬限期、降低成數。

此外，通報系統上也提供各區段平均交易價格等資訊，讓銀行可以判斷授信戶是否有拉高房價，並可以做為鑑價及貸款成數的參考。

事實上，在通報系統上線前，各銀行為怕被央行關照，近期對房貸有逐漸緊縮趨勢，尤以公股行庫最明顯。根據統計，台銀、土銀、合庫、華銀及一銀等五大行庫，八月新承做房貸金額為三九一億元，較七月減少近兩成，創近半年以來新低。

房市量縮價不跌，逼央行再出狠招，威力強大的「選擇性信用管制」大刀，將由房貸揮向土、建融資。除放款成數以六成為限、利率二％起跳外，針對「只養地不開發」的建商，也會強制退場，最快本周四理監事會公布實施。

此一措施可望對建商產生相當大的壓力，搶地、養地的建商壓力將加大，推案量與速度可望放緩，藉此讓房市降溫。至於是否能讓房價下降，則仍需視利率與資金情況而定。

央行最新統計，七月底建築融資餘額，達一‧一四兆元的歷年新高。值得注意的是，自從在去年十月央行「關切房市」以來，建築融資餘額不減反增，平均每月增加一六○億元，出現「央行管愈多、建商借愈兇」的奇特現象。

相關人士指出，從近期的幾個大型標地案，標價屢創新高來看，顯示央行若無同步管控土、建融資，整體房價很難回到合理水準。

房貸最低利率1.5％將絕跡！央行本週將召開理監事會議，據透露，央行日前已陸續向多家國銀表達，由於3個月前央行升息後，已引導定儲指數等指標利率上升，因此房貸最低利率若只有1.5％，恐怕太低，央行要求現在至少必須從1.56％起跳。

在央行的新版的房貸利率政策引導之下，包括土銀、合庫、台銀等房貸市佔率前3大行庫開始帶頭調升貸款利率，優惠房貸專案利率全部更新，不只首段，第2、3段利率也一併上調。其中，房貸市佔率第2大的合作金庫，已在上週五發函給旗下逾300家分行，全面通令承作房貸的最低利率必須上調起跳價至1.56％。

根據合庫的公文內容，總行也明確表達，各分行的房貸利率，「應該跟著放款成本上調」，第2(7～24個月)、3段(24個月以上)的利率也必須跟著上調。

據了解，台銀、土銀的3段式利率，也是全面上調。房貸市佔龍頭土銀，則已在網站上更改其最優惠房貸專案內容，明訂前6個月的首段利率從1.56％起跳，而第2、3段利率也一起上漲0.06個百分點，分別調高至1.71％、2.06％；台銀優惠專案的前半年利率則提高為1.617％，為3家銀行中最高，第2、3段利率也分別增加至1.955％、2.305％。

陳姓婦人問：

我先生的好友開一家公司，去年向銀行借錢，我先生禁不起拜託，擔任其「連帶保證人」，但這位好友經營公司不善倒閉，銀行竟要求我們負責，還揚言我們不還錢，要假扣押我家房子。請問，銀行可以這樣做嗎？依法不是要先向債務人索討才對？

林曜辰律師解答：

10月起，有多項信用卡的新措施將正式實施，其中包括違約金、掛失費的收費方式，長期使用循環信用者可轉為以信貸分期方式繳款、預借現金不能超過信用額度的一成等措施，都與持卡人息息相關，整體而言，對持卡人來說大致算是利多。

今年2月，多項信用卡法規進行了大規模修改，包括「信用卡定型化契約應記載與不得記載事項」，以及「信用卡業務機構管理辦法」，過去諸多遭持卡人詬病的計息、收費方式，都將獲得改善。

首先是持卡人最為詬病的「掛失費」，過去信用卡如果不慎遺失，打電話向銀行要求停卡掛失，荷包就立刻失血1000元，如果是皮包被偷，其中又不幸有多張信用卡，光是掛失信用卡的金額可能就高達數千元，不過，自10月27日起，每張信用卡的掛失費最高只能收200元，大幅降低持卡人的負擔。

信用卡各項違約金、循環信用計息方式，10月將有大變動，不過，未必對所有持卡人都是利多，銀行業者提醒，對於每月刷卡金額不高，卻習慣性忘記繳款的民眾，過去或許銀行收不到手續費，但未來很可能會出現比刷卡金額還高的手續費，持卡人不可不慎。

小王（化名）手中有十幾張信用卡，為了讓這些信用卡不會被收到年費，小王總會記得不時把卡片拿出來刷一刷，因此，每月總有幾張信用卡的帳單，應繳金額僅有一、二百元，偏偏小王又很健忘，經常收到帳單後就忘記繳款，還好，銀行針對每月應繳金額在999元以下的延遲繳款，大多不收違約金。

不過，10月21日之後，未必每家銀行都是如此，銀行業者指出，10月21日之後，銀行被要求大降違約金，計費方式不可以金額計，只能以期數計，因此，除非銀行信用卡約定條款中，明文定出「帳單應繳金額999元以下無須繳納違約金」，否則，像小王這樣的持卡人，即使應繳金額僅有數百元，銀行還是可以收取第一個月300元違約金。

銀行業者鎖定購屋貸款族，提供搭配房貸的循環性理財商品，只要房貸本金還了多少錢，就可多出等額的備用金隨時動用。

以20年期、500萬元房貸為例，若貸款利率1.8%，貸款人平均二年多可累積還本50萬元，這50萬元就可轉為「備用金」，動用時才計息。

包括北富銀、台新銀、合庫都有類似商品，但部分銀行會要求房貸本金必須還到一定程度以上才適用；有銀行則沒有門檻限制。此外，各銀行「最高可動用額度」也會有差異。

銀行主管指出，市場的理財型房貸利率多高於3%，北富銀年底前針對優質企業上班族或軍公教人員，且年收入達80萬元以上者，提供2.59%起的低利。

北富銀消費金融總處資深副總洪主民表示，以年輕上班族為例，如果為了結婚買房子，支付房屋頭期款後可能沒剩下什麼資金，申辦這類貸款可讓房貸還本金額再動用，做為蜜月或購車等支出來源。

凡那比颱風造成南部災情，部分公營行庫針對受災戶提供利率2.095%的「住宅修繕貸款專案」，且由行庫代付信保基金保費，貸款人不必額外負擔手續費。

華南銀行主管表示，相關貸款主要鎖定受風災影響、導致自有住宅損毀者，由於修繕貸款一般屬無擔保放款，2.095%的利率相當優惠，且貸款期限可達20年，比一般信用貸款最長七年更具還款彈性。銀行指出，相關貸款是配合政府救災，利率依郵政儲金2年期定期儲金機動利率加1個百分點計息，利率現為2.095%。

「住宅修繕貸款專案」貸款額度有一定限制，以重建、修繕或協助災民購屋為例，最高貸款額度200萬元；提供災民購買日常生活必需品的額度最高20萬元。

若災民短期還款困難，可運用銀行提供最長三年的寬限期，只繳納利息、不還本金，寬限期過後再償還本金，以紓解短期資金壓力。

最新調查顯示，過去3個月來，台北市預售屋平均成交量大幅萎縮 1至2成，投資客明顯退場；惟台北市預售屋房價的平均跌幅不到3％ 。

住展雜誌最新調查顯示，台北市預售屋平均房價近3個月來，僅微 幅下跌2.8％，從6月25日的每坪62.4萬元，下修至9月23日的60.6萬 元。自住客為主的文山、北投、內湖等5區域，房價反而上揚，漲幅 從0.11~3.85％不等。

在中古屋房價方面，永慶房仲集團調查也顯示，8月份已止跌回穩 ；至於商業不動產、大台北都會區土地行情，更屢創新高，顯示游資 流竄管道已轉向到土地、商用不動產上。

如上周遠雄人壽以每坪133.2萬元，買下台北市信義計劃區統一國 際大樓27樓，打破2個月前威剛科技買下29樓、每坪130萬元的成交紀 錄，也再創台北市商辦天價。

住展雜誌研發長倪子仁認為，預售及中古屋市場成交量縮、價格小 跌回穩來看，央行的打房政策對於台北都會區的衝擊，其實並不大。

央行打房，住宅市場雖止跌回穩，但總價3,000萬元以上的中古豪 宅，卻仍深陷打房的泥淖。近1個月來成交量減了3成，成交價則連跌 2個月。

永慶房仲集團豪宅事業部顧問葉國華昨天表示，央行嚴控房市投機 行為，8月份甚至加碼祭出「土建融限縮」政策，使得豪宅客戶普遍 預期「跌價」，連帶也影響富豪的購屋意願。

東龍不動產副總經理劉仲毅表示，「口袋真正夠深的客戶，沒傷到 。」只是買方觀望不追價、甚至不出價，卻造成豪宅市場面臨「真空 」。

葉國華表示，台北縣市中古豪宅在濃厚的觀望氛圍下，8月以來市 況持續清淡，呈「價量均跌」走勢。

永慶豪宅事業部統計，8月大台北都會區中古豪宅，台北縣市較7月 量縮逾10％，平均每坪行情下滑2％，交易量則是4月以來新低，平均 行情呈連2個月下滑。其中台北市中心豪宅比較嚴重，成交量單月萎 縮3成、但跌幅僅不到1％。

最新調查顯示，過去3個月來，台北市預售屋平均成交量大幅萎縮1至2成，投資客明顯退場；惟台北市預售屋房價的平均跌幅不到3％。

住展雜誌最新調查顯示，台北市預售屋平均房價近3個月來，僅微幅下跌2.8％，從6月25日的每坪62.4萬元，下修至9月23日的60.6萬元。自住客為主的文山、北投、內湖等5區域，房價反而上揚，漲幅從0.11~3.85％不等。

在中古屋房價方面，永慶房仲集團調查也顯示，8月份已止跌回穩；至於商業不動產、大台北都會區土地行情，更屢創新高，顯示游資流竄管道已轉向到土地、商用不動產上。

如上周遠雄人壽以每坪133.2萬元，買下台北市信義計劃區統一國際大樓27樓，打破2個月前威剛科技買下29樓、每坪130萬元的成交紀錄，也再創台北市商辦天價。

據統計，今年亞太、中東地區的商務相關發卡量成長25.6%，簽帳總額更成長了21.6%，顯見商務旅客的消費潛力。台灣的中小企業多，且以外銷為導向，商旅需求大，各家發卡行當然不會錯過這塊市場，紛紛將優惠鎖定在商務旅客上，推出各種商務信用卡，主打免費使用機場貴賓室、免費機場接送、超高海外現金回饋、海外刷卡免手續費，以及刷卡即免年費等優惠。

商務信用卡的持卡人多半是高所得、高消費力的「空中飛人」，因此銀行針對這群貴客所推出的優惠自然偏重出國差旅所需，包括機票、住宿、旅遊、保險、海外消費等項目。據統計，目前市面上已有近三十種商務信用卡，整體市場可謂相當成熟，不過，各家發卡行仍舊挖空心思，針對出國差旅需求，推出「更高等級」或「更進一步」的福利，吸引商務人士的目光。