銀行貸款 信貸 轉增貸 二胎 0985616119黃專員

分類：貸款方案 2008/11/21 12:05

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都會區房價居高不下，準備購屋的民眾都希望從銀行取得較高的貸款成數。房仲業者指出，長期與固定銀行保持良好關係，累積良好信用，並選擇質優標的，是提高貸款成數的關鍵。

目前購屋貸款成數多為七成，但物件屬性特殊，如權狀不及15坪的小套房、屋齡二年以上房屋、夾層屋及工業住宅等，或是貸款人長期償債能力欠佳，通常不容易貸到七成。

房仲業者指出，通常收入高且穩定的貸款人，如「五師」（律師、醫師、會計師、建築師及大學教授）、公教人員及百大企業員工，可取得較高的房貸成數與較低利率；其他購屋者最好集中薪資、投資、存款及其他財物往來於單一銀行，並保持長期良好信用，在銀行了解購屋者財務狀況的情況下，房貸額度才可望增加。

再者 ，貸款人也可利用房貸搭配信貸取得較多貸款，通常信貸金額在新台幣100萬元之內。不過，信貸利率較高，還款期限短，貸款人宜衡量自身的償債能力再下手。

第三種方法是，保人增至二人以上，或保人名下有不動產或其他資產，通常可爭取到較佳的貸款額度；貸款人若提供名下其他的不動產抵押，提高擔保設定，也能爭取更高的房貸成數。

又到了五月繳稅旺季，許多民眾才剛繳完汽車使用牌照稅，又接到綜所稅、房屋稅等稅單，實在一時吃不消，包括一銀、土銀、北富銀等行庫，最近也推出綜所稅信貸，一銀「稅稅如意」信貸，前3個月非循環型貸款利率最低1.82％起，中信銀信用卡也推出信用卡繳稅，不限稅額免手續費活動，單筆分期三期零利率。

　目前推出的綜所稅信貸產品，北富銀「稅輕鬆」信貸，強調一率到底，固定利率1.99％起，提前還款免收違約金，額度最高50萬元。土地銀行「貸您一路發信貸專案」，提供綁約及不綁約的優惠利率，採階梯式利率，最低前3個月利率1.68％固定計息。中國信託到六月底也有信貸優惠，民眾憑綜所稅證明文件申辦信貸，享有3000元帳管費優惠。

　另外，第一銀行也推出「稅稅如意」優惠信貸專案，前3個月非循環型貸款利率最低1.82％起；若採循環型信貸，貸款利率2.99％起，可隨借隨還、不用免計息。一銀建議，只需短期資金周轉的民眾，可考慮考慮申辦具彈性還款特性的循環型信貸，週轉期間愈短，省息效果愈明顯。除此之外，公教戶、薪轉戶或上市、櫃等優質企業員工，也可考慮其他信貸方案繳稅，例如，土地銀行軍公教員工專屬信貸，優惠利率最低1.95％。

　目前民眾使用最多的信用卡繳稅，也有相關分期付款優惠，中信銀主管表示，中信卡卡友信用卡繳稅，可申請單筆分期，若只三期可享零利率優惠，6、9、12期利率則分別是5.5％、5.96％與6.71％，活動期間完成登錄，當期帳單新增五千元，可抽iPad2。

渣打銀行推優質客戶繳稅指數信貸貸款產品，前6期優惠利率0.88%起（固定）；第7期起利率2.99%起（機動），適用對象為會計師、律師、醫師、不動產估價師及建築師等專業人員，上市上櫃公司醫事機構；天下雜誌1000大製造業、500大服務業、100大金融機構：實收資本額一億元以上股份有限公司之正式員工及軍公教機關人員。

　活動時間即日起至2012年5月18日。帳戶管理費及票查費新台幣6,100元。

　客戶申辦「彈性理財組合」方案，信貸帳戶管理費最低新台幣3,000元起；一次申辦信用貸款、信用卡、VISA金融卡與存款帳戶，靈活運用資金。最高新台幣250萬元，該項繳稅信貸客戶毋須繳交任何稅務相關文件。

房貸還款方式可分本息平均攤還法、本金平均攤還法，購屋族可衡量自身條件與狀況，選擇適合的方案。對現階段經濟條件不佳的購屋者來說，附有還本寬限期的貸款商品是較佳選項。

一般最常見的房貸商品是本息平均攤還法，也就是依本金、利息及貸款年限計算出每月均攤的固定金額。以貸款新台幣100萬元、年利率2%及20年償還期限為例，在利率不變的前提下，每月須繳5,059元，其中3,393元為本金、1,667元為利息。

本息均攤法在償債期間每月固定繳納本金加利息的金額，且所還金額固定，可強迫貸款者償還本金，有利每月的財務規劃。但因採複利計算，償貸期間利息並未因本金降低而減少。

相對而言，本金平均攤還法是先苦後甘型的商品，也較省利息。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，本金均攤法是每月平均償還固定本金，利息逐月隨本金餘額的降低而減少，貸款者的壓力自然愈來愈小。

陳俊宏指出，對購屋者而言，除房貸壓力，還要買家具、電器用品等，在資金不太充裕的情況下，選擇本金均攤法繳房貸的資金壓力較重，有可能繳不出本金及利息，因此這類貸款通常是小額貸款或貸款成數低於五成的案件。

5月繳稅季節即將來臨，怕沒錢繳稅？台北富邦銀行宣布，推出「 稅輕鬆」信貸限時優惠專案，即日起至6月底，檢附年度綜所稅申報 憑證，即可享有1.99％超優利率，且可隨時清償，提前清償免違約金 。

北富銀指出，只要符合年滿20～60歲、專業人士、公務或公教體系 員工及知名企業主管等菁英客群或受薪階級上班族、年收入大於22萬 元，及工作年資至少半年以上等申貸資格，檢附今年綜合所得稅申報 繳款相關文件，均可申請「稅輕鬆」繳稅專案信用貸款。

北富銀指出，貸款期間1年，且貸款額度以借款人報稅憑證上之納 稅金額為依據，最低4萬元，最高50萬元。可享固定利率1.99％超優 質利率，且免收提前還款違約金之限時超值雙重優惠，讓資金運用更 彈性。

北富銀表示，客戶除繳稅需求外，無論是投資理財、居家裝潢、出 國旅遊或日常生活資金週轉等資金需求，可於申貸繳稅信貸同時再加 辦另一筆信貸，貸款額度最高可達200萬元，還可享該筆信貸帳管費 減免優惠好康。

全台主要縣市租屋戶數共32萬1,126戶，和房東發生爭議時該如何 捍衛自身權益？好房網表示，房客有3招可以自保，包括先在契約明 列、入住先拍照以及聯繫用簡訊等。

根據好房網統計，去年台灣最常見的租屋糾紛以「設備修繕」占最 大宗，例如熱水器、燈泡壞掉等小維修的費用，到底該由房東還是房 客來支付，往往成為兩造爭執的來源。

好房網建議，雙方可在房租契約中事先約定載明，一旦有發生那些 項目的費用，由房客先行支付，再憑藉收據向房東請款，或者雙方可 以就如何處理相關問題在契約中明訂，以免日後雙方發生了爭執，房 客的押租金動不動就被房東扣錢。

針對租屋族修繕費誰付的問題，好房網提出房客自保3步驟，除了 針對房屋設備及物品修繕事先條列在雙方契約，以釐清責任歸屬，例 如馬桶、地板維修等，第2步是房東、房客都可以交屋入住前先清點 及拍照。

至於第3步，則是如果要告知房東修繕或是退租時，除了用電話聯 絡之外，最好能加發簡訊或電子郵件，明確告知需求。

據銀行業者的調查，信用卡卡友最喜歡的促銷方案不是贈品，而是現金回饋，因此各家銀行與特約商店無不比拼現金回饋率，一般信用卡的現金回饋率從0.3％起跳，不過，有些卡是刷愈多、回饋金額愈高，有些卡則是購買特定商品有特別限時的回饋，回饋率更可高達5％到10％，卡友可多加比較。

回饋率資優生：中信、台北富邦、國泰世華、兆豐、聯邦銀行

從下表主要發卡銀行的信用卡現金回饋率來看，最低有0.3％，而像台北富邦Amoney白金卡則是依刷卡金額級距來回饋，例如刷10萬零1元以上的話，回饋率可達5％。另外，中信鼎極世界卡國內消費可回饋到0.8％，國外消費可回饋1.2％、國泰世華鳳凰鈦金卡可回饋到0.5％到1％、兆豐鈦金卡也有1％回饋，聯邦御璽卡則是0.7％到1％回饋金，這些都算是回饋率較高的卡片。

套房、豪宅往往是市場中單價最高的物件類型，但近幾年這情況似乎有了一些改變。房仲業者統計近五年來台北市35坪以下成交物件價格後發現，15坪以下的套房，這幾年漲勢不如16~25坪兇猛，甚至在單價表現上，16~25坪還勝過於其他類型產品，漲幅表現高達65%。

從坪數表現來看，在民國99年之前單價傲視群倫的套房產品，因各家銀行限縮小套房貸款，導致買方得要準備五成左右的自備款，讓許多預算有限的購屋人卻步。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，銀行針對15坪以下小坪數產品限縮貸款，正是套房不再討喜的主因，也因此讓資金轉往較不受貸款限制的16坪以上標的，在總價迷思下，讓這些小宅單價水漲船高。

舉例來說，同樣是一千萬的產品，若是套房，買方就得準備500萬自備款，但若是15坪以上，買方卻只需要自備200~300萬，便可輕鬆成家，兩相比較之下，對民眾而言優劣立判。

徐佳馨近一步表示，這也是民國99年之後，台北市16~25坪產品異軍突起的重要因素。而目前市場上的套房產品除了捷運共構或學區套房，表現都相對弱勢，價格較難有突出表現。

民眾購車、購屋貸款權益將更有保障，銀行公會理監事會昨（29）日通過個人購車及購屋定型化契約範本修正案，重點包括借款人可延長的還款期限上限，從四年拉長到六年，銀行也不能要求連帶保證人等。

配合銀行法保證人規定及消費者債務清償條例等修正，金管會指示銀行公會修改個人購車及購屋定型化契約範本相關規定，以加強保護消費者權益。

銀行公會已擬妥修正草案，並經昨天理監事會議通過，修正重點包括將現行「個人購車及購屋定型化契約應記載及不得記載事項暨範本」，分別修訂為「個人購車」、「個人購屋」等兩個獨立的定型化契約規範，以利消費者選擇。

並配合消費者債務清償條例修正，在購屋定型化契約範本中增訂，借款人履約顯有重大困難，且依消費者債務清償條例提出協商請求時，得向金融機構申請延長期限的上限，從原本的最長四年，改為六年。

進入4月牌照稅繳款旺季，但今年信用卡代繳優惠相較去年少，目 前僅剩8家銀行信用卡全面免手續費，其他部分銀行則限制僅有頂級 卡可享有，卡友最好精打細算。

提供刷卡繳牌照稅免手續費優惠的銀行多屬公股行庫或中小型銀行 ，包括台銀、合作金庫、彰銀、台中銀、華泰銀、萬泰銀，元大銀、 玉山銀也提供刷卡繳牌照稅免手續費，其餘銀行則多半有門檻限制。

以一銀、華南銀為例，僅有針對特定卡友打出免手續費優惠，一銀 鎖定新推出的速邁樂卡友若使用中華電新語音繳納牌照稅則免手續費 ，其餘卡友則必須酌收每筆20元費用。

華銀則針對尊榮卡、COMBO卡推出免收手續費優惠；國泰世華同樣 針對世界卡卡友推出零手續費優惠，但其餘卡友必須收取稅額0.5％ 的手續費。

新光銀的無限卡與鈦鑽卡友可免手續費，其餘卡友則要繳納20元手 續費。至於中信銀卡友手續費是採用級距式收費，VISA金融卡收取每 筆30元、白金卡／金卡／普卡收取稅額的1％、鈦金卡則為稅額的0. 25％，鼎極卡免收手續費。

牌照稅即日起開徵，今年刷信用卡繳納免手續費的銀行只有少數， 銀行主管指出，民眾手上如果沒有適合的信用卡，透過金融機構或超 商繳納，可以免手續費，相對反而較划算；至於以信用卡繳交，則可 先比較相關費用。

民眾刷卡繳稅，由於手續費成本是由銀行自行吸收，因此近年提供 免手續費的銀行愈來愈少，一般來說，銀行針對刷卡繳稅的手續費收 取方式，大致可分固定式與比例式。

其中採固定式的銀行，像花旗、大眾銀的每筆手續費約20～30元。

至於採比例式的銀行，如台新、國泰世華的一般卡，約是收取稅額的 0.5％。

銀行主管建議，民眾最好先瞭解自己需繳納的稅金，再試算評估， 舉例來說，1,800C.C的自用小客車，牌照稅費用約7,120元，以稅金 0.5％計算的費用約35元，就會比單筆收20～30元來得高。

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