銀行貸款 信貸 轉增貸 二胎 0985616119黃專員

央行總裁彭淮南鬆口氣！央行統計，五大行庫7月新承做放款中，購屋貸款、周轉金貸款，雙雙較6月下滑。其中，購屋貸款減少8.28億元，是今年3月以來新低量；被視為「打房漏洞」的周轉金貸款，也減少573億元，顯示「選擇性信用管制」措施，已有初步成效。

房價一路狂飆，央行自去年以來，多次關切銀行房貸業務，並要求銀行力行「三縮政策」，避免助長炒作歪風。未料，道德勸說效果不彰，房價愈打愈旺，央行6月底時再祭出，暌違21年「選擇性信用管制」，限縮大台北地區第二套房貸。

據了解，由於選擇性信用管制措施，6月底才上路，央行對7月各銀行新承做房貸情況，也盯得比過去更緊，就怕房貸熱度未熄，總裁面子掛不住。所幸，近期統計結果出爐，房貸、週轉金新承做量均下跌，總算鬆了口氣。

根據央行統計，台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等五大行庫，7月新承做購屋貸款金額為481億元，較前月減少8億元，是近三個月來最低量；平均利率則因央行升息，走揚0.03個百分點至1.679％，是去年11月以來最高。

被視為打房漏洞，即投資戶以企業戶名義申貸，借錢炒房的周轉金貸款，在央行祭出金檢大旗後，也可明顯感受到，炒房氣勢削弱不少。五大行庫7月新承做周轉金貸款4,110億元，較前月大減573億元，平均利率為1.429％。

中央銀行今天公布7月五大銀行新承作放款平均利率。在購屋貸款部份，7月五大銀行新承作房貸呈現量縮、利率揚的現象，房貸月減新台幣8.28億元，利率上揚0.03個百分點。

中央銀行在第二季理監事會中宣布升息半碼（0.125個百分點），並要求銀行針對台北市及台北縣10個縣轄市，新承作的第二棟購置住宅貸款不得超過房屋鑑價的7成，且無寬限期；被市場喻為「打房措施」。

另外，銀行每兩週將新承作房貸資料呈報中央銀行，央行與銀行間已達成首年房貸利率不低於1.5%的默契，防範投機客藉著低利率炒作房市。如今 7月新承作購屋貸款金額下滑、利率升，顯示央行打房策略已見到效果。

央行經研處副處長陳一端表示，7月新承作購屋貸款金額達新台幣 481.4億元，較6月的489.68億元減少8.28億元；房貸利率由6月1.649%上揚至7月的1.679%，增加0.03個百分點。

媒體詢問陳一端7月新承作購屋貸款量縮、利率揚，是否意味央行打房奏效？陳一端笑而不答。

央行抑炒房政策奏效！央行昨日公布，台銀等5大行庫，7月新增購屋貸款為481.4億元，較6月減少8.28億元，房貸利率也升抵1.679％，較前月增加0.03個百分點；央行經研處副處長陳一端指出，此數據符合預期，且央行對房市的調控效果將逐步顯現，也就是說，銀行新增房貸下滑、利率上升的趨勢，恐將越演越烈！

央行緊盯房貸市場，銀行承作房貸業務更加小心翼翼，並反映在銀行新增房貸金額下滑，平均利率上升這兩項數據上；央行昨日公布最新統計，台銀、合庫、土銀、一銀和華銀等5大行庫，7月份新增房貸較6月份減少8.28億元，利率也連續兩個月走揚，落於1.679％。

銀行主管指出，央行在6月底的理監事會議上，宣布對國內金融機構，祭出特定地區的「投資客限貸條款」，台北市與台北縣10個縣轄市，同一名下的第2棟房貸，銀行貸放成數不得超過7成，且房貸利率還需另行加碼。 (新聞來源：工商時報─記者陳美君／台北報導)

( 2010/08/25 07:51 時報資訊 )

投資客被盯上，土建融資又被房市專家點名，自住客成為銀行最能 放膽招攬的客戶。銀行業者表示，現階段自住客只要備妥3項條件， 包括擔保品坐落位置佳、月負擔能力好，以及貸款筆數少，就有機會 承貸到8成、甚至8成5的房子，利率則有機會砍到1.6％。

1.擔保品座落位置：北富銀房貸經理洪慧純表示，擔保品座落位置 相當重要，通常擔保品在台北市等精華區，貸到8成以上的機率會比 高雄高；另外，捷運附近坐落的區域，能承貸的成數也會比較高。

以中信銀的大台北捷運自住房貸為例，在捷運站出口500公尺內的 擔保品，最高可貸到8成5，台北縣最高則為8成，前3年平均利率為1 .55％～1.65％；而國泰世華在捷運站出口1,000公尺內的擔保品，在 台北市，同樣最高也可貸到8成5，台北縣則為8成，前3年平均利率為 1.94％；合作金庫則是在捷運站出口500公尺內的擔保品，台北市最 高可貸到8成5。

利率部份，民營銀行主管表示，其實還有特殊個案有機會可以貸到 1.65％的利率，包括地段相對非常良好、職業及信用評級佳。

2.貸款筆數少：這裡多半會參考聯徵中心貸款的紀錄，若是名下貸 款筆數過多，或是有可能為人頭戶的自然人，可能拿到貸款成數就不 會相當優良。銀行主管表示，由於現在主管機關對投資客房貸仍然相 當敏感，因此銀行對此也會相對較為謹慎。

3大行庫投資客房貸利率全面拉高！不滿大型行庫對投資客房貸利 率未加碼，央行近日「狂call」大型行庫，要求銀行將投資客房貸利 率拉高，且首段利率朝2％以上，同時再調降房貸成數。在央行高度 關切下，合庫馬上對投資客利率加半碼，而台銀規劃加1碼，且成數 由現行規範7成再縮減至6成5，至於土銀對投資客利率原則上加1碼， 預期在大行庫帶頭喊漲，民營行庫近日應會跟進。

央行持續緊盯房貸雙周報，並再對投資客出招，在央行日前直接找 大型行庫的高層喝咖啡後，各行庫對於投資客的房貸政策並未進行調 整，因此，上周各銀行繳交雙周報後，大型行庫紛紛接到央行關切電 話。

主要是央行官員對銀行呈報投資客的利率與貸款成數並不滿意，官 員明白地指出，依各銀行所報的投資客利率平均已近2％，但是大行 庫對投資客的房貸利率都偏低，房貸利率約介於1.7～1.8％。因此， 央行要求銀行業者在利率應再加強，且暗示業者首段利率至少要調高 至2％以上。

除了投資客利率至少要到2％以上外，對於投資客在「特定區域」 的成數也不是很滿意，業者表示，在台北市一級戰區，為了搶客戶多 數銀行幾乎都是比照央行規定的成數來承做，也就是投資客幾乎都可 貸到7成，央行希望銀行業者應該對投資客再調降成數，至少降到6成 5。

不過，合庫、台銀、土銀、一銀、彰銀、華銀等業者表示，在央行 緊盯房貸後，房貸業績持續在下滑，如8月上半月，房貸新承做量持 續大幅下滑，尤其是合庫，新承做量較7月同期少了20億，只剩36億 元，而土銀亦減少了3億，但新承做量只有47億，至於台銀、一銀、 彰銀還30億都不到，華銀因有公教支撐勉強維持在40億。

央行實行「針對性審慎措施」，結果導致銀行反而對自住客敞開大 門，除了可享貸款最高85成外，還有機會談到最高7年的寬限期。銀 行主管表示，貸款戶只要符合一定收支比、無不良信用紀錄、擔保品 特定位置，就可談到好條件。

銀行主管表示，央行6月底要求銀行控制台北縣市的投資客，只要 是第2棟房貸，無法享有寬限期；但若是自住客，約可談到3年、甚至 5年寬限期，以大台北銀的輕鬆省房貸為例，若資產負債比達180％以 上或全體金融機構貸款月付金不超過月收入7成，以及個人沒有信用 不良紀錄，擔保品並座落在大台北地區且非套房、非店面、非透天厝 、非工業住宅等等，還有機會談到7年寬限期。

銀行主管表示，現階段自住客只要擔保品座落位置佳且信用良好， 就等於握有相對籌碼，在銀行積極搶進房貸業務的情況下，是有機會 談到相對良好條件的貸款。

另外，擁有適度的寬限期，能讓貸款人減輕每月負擔，因為若租金 、房貸這類的居住月付金太高，相較對其他支出配置會產生排擠效應 ，對於一般小家庭每月本息攤還每年最高還可差到2萬4千元之多。

同樣以月收入5萬、貸款金額500萬為例，一般房貸若利率為1.85％ 又無寬限期，第1年月付金額為20,829元，約佔所得的41.66％；但若 有寬限期，以5年寬限期為例，每月支出約為9千多元、約佔所得18％ 上下，相對而言減輕月付金負擔，家庭收入每月還可增加1萬6千多元 運用空間。

央行今年強力打房，導致銀行房貸業務縮減，但全台房價仍高居不 下，民眾承擔房貸壓力反更大，壽險業者看準銀行通路房貸壽險市場 漸大，目前包括合庫、法國巴黎、富邦、國際紐約、南山等壽險公司 ，針對不同銀行通路祭出房貸壽險升級版優惠，力圖一齊把餅做大。

壽險業者指出，據調查，目前有75％以上國人背負房屋貸款，且7 成以上的購屋者年齡26～45歲，也就是說，約30～60歲為償付貸款的 主要族群。

但是，統計至98年國人平均壽險保額卻僅62萬元，萬一發生身故或 傷殘事故，一般生活開支、教育及退休費，光靠此筆保險金恐難以因 應，更何況是龐大貸款金額，近四分之一房貸由遺屬負擔或法拍。

因此，壽險業者建議投保房貸壽險商品來因應，因保險受益人是銀 行，如果萬一發生事故，理賠金將優先償還房貸餘額，剩餘的金額才 是給其他受益人，房子不會因為繳不出房貸而被迫拍賣。

看準國人投保需求量漸大，各銀行通路為鞏固房貸戶，也願意和壽 險公司合作，提供更多優惠。包括合庫、法國巴黎、富邦、紐約及南 山人壽房貸壽險商品，除了原本既有的身故、全殘及全殘扶助金保障 ，陸續增加癌症、特定意外身故、重大傷殘安養及重大燒燙傷保障， 部分銀行通路甚至提供限期投保加碼住宅火險及地震險保障。

控管房市成效初步顯現，據了解，中央銀行密切注意銀行壓力測試的結果，將依此決定9月底理監事會議是否採取進一步的管制措施。

消息人士表示，央行也要求銀行注意，投資客是否轉進北部林口、三峽等地或中南部都會區炒房。

銀行將於9月中提出壓力測試結果，其中房貸為測試重點，目前央行僅以「房貸雙周報」來觀察投資客狀況。行庫主管指出，壓力測試結果代表金融體系對房市回跌的承受度，比雙周報以投資客為報告重點相比，範圍更加全面，金管會要求銀行9月15日前須回報，剛好央行理監事會將於9月23日召開，有充足時間可以參酌資料，訂定下一步管控作法。

對此，央行官員僅指出，從銀行回報的數據來看，7月包括投資客成數、利率都有明顯變化，房市買氣似乎有降低，央行會持續觀察，是否須有進一步的管控作法。

依照金管會的要求，銀行作壓力測試，須以當期貸放成數（current loan-to value，CLTV）及無擔保授信餘額占月收入比重（debt burden ratio，DBR）來判斷民眾產生房貸違約的機率。

央行選擇性信用管制方案，對第2屋的新購屋貸款限縮，影響到換 屋族的購屋意願，因為若「先買後賣」，換屋客群的貸款條件受限， 自備資金被迫增加；若決定「先賣後買」，考量到近期房市多事之秋 ，未必賣得到好價錢，因此，換屋族紛退居觀望，也讓7月份大台北 地區換屋族群比重大降。

根據信義房屋的調查，大台北地區7月份的換屋比例，已較4月份的 高檔60.3％下降了8個百分點、達52.3％今年新低，反觀首購族正踴 躍進場，比重增至47.7％今年新高。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，央行6月底提出選擇性信用 管制方案，第2屋的貸款限縮，影響到「先買後賣」的換屋族貸款條 件，加上房價已有明顯漲幅，考量到購屋負擔的壓力，部分換屋族趁 央行政策出籠時，若沒有急迫性購屋需求，大多會先採取觀望態勢， 暫緩購屋決策，因此造成換屋客層比重下滑。

觀察今年以來各月的首購與換屋客層變化，北市的換屋客層比重， 始終明顯高於首購客層，但6月央行抑制炒房，換屋客層開始減少， 反而是首購比重由最低4月時的39.7％增加至7月的47.7％，首購與換 屋比重的消長狀況十分明顯。

換屋族按兵不動，豪宅交易量也滑落今年新低點。永慶房屋首席房 產顧問葉國華指出，近期隨著國內央行打房力道逐漸加強，並將砲口 對準投資客、人頭戶等強勢措施，已為市場注入了不確定性，更打破 維持1年多來、由賣方主導市場的氛圍，近期房市資金有「離場觀望 」的跡象。

央行「針對性審慎性措施」，意外造成位於三峽、樹林交界的北大特區出現兩種不同的核貸條件，受此影響，銀行主管表示，以北大特區為操作區塊的投資客，近期紛紛棄樹林，轉進三峽段。

　行庫主管表示，央行6月底開始，要銀行嚴控北市及北縣10個縣轄市投資客，只要是第二棟房貸，核貸上限7成，且無法享有寬限期，剛好北大特區涵蓋不受到管轄的三峽鎮，及列為管控區域的樹林市，因此隔了一條街，投資客的核貸上限即可提升至8成，且享有寬限期優惠。

　換句話說，跨過一條路，核貸金額即可差到100萬元以上，自然吸引不少投資客在北大特區尋覓標的時，以三峽段為主，樹林段的物件，相較起來吸引程度就下滑許多。

　行庫主管表示，北大特區約以大義路為界，以西是三峽鎮，以東則屬樹林市，由於當地尚無捷運通過，過去無論是三峽段、或是樹林段，房貸成數多在7成到7成5之間，但在央行啟動明確控管措施後，「一體適用」的房貸規範出現差異，對想購買第二棟的房貸戶，明顯轉向三峽段。

　行庫主管也表示，為遵守央行政策，北大特區的案件一上門，銀行一定會先看該物件是在那個鄉鎮市，但「最近幾乎都是三峽鎮，樹林相對少。」

台新銀行房屋加值貸款

民眾購屋貸款除考慮利率高低，償還房貸方式有時也決定總戮本支出。近期不少銀行推出「抵利型房貸」，強調可以為民眾省息。

抵利型房貸是指將房貸與活存帳戶連結，有多少存款，就有多少貸款本金可免付利息。房貸戶只要將手邊不用的資金存進帳戶，就能達到省息效果。

澳盛銀行指出，抵利帳戶的存款除了可抵房貸、省利息，臨時需要資金時，也能隨時提領。滙豐銀行個人金融處信用卡暨貸款業務分處資深副總裁葉清玉則表示，許多民眾在選擇房貸時只看名目利率高低，忽略房貸產品的設計是否能滿足未來二、三十年的財務需求。

滙豐銀行舉例，以民眾申貸800萬元房貸，20年期為例，若選擇A銀行、房貸利率1.5%，B銀行抵利型房貸利率1.81%，以20年期償還來說，總利息支出方面，A銀行是127萬3,689元、B銀行則是123萬9,834元，可節省3萬3,855元。

【經濟日報╱記者／黃國棟】

金管會公告，最快從8月底開始，消費者買到凶宅、海砂或者是輻射等問題屋，只要出示相關證明，就可以請求銀行停止付貸款給賣方。但有不少人認為，本來買方不答應撥款，銀行就不會主動付錢，這個政策根本就是虛設。

看到住了12年的海砂屋，不只要用木板擋天花板掉落的碎石，陽台牆壁還能一眼看穿，當初以為買到賺到的趙先生，心裡真有說不出的不甘!像這樣買了問題屋還要持續付款，也難怪消費者苦不堪言。不過未來可能有轉圜的餘地。

金管會公告，修改定型化契約後，最快從8月底開始，消費者不管是買到凶宅、海砂甚至是輻射等問題屋，只要出示證明，就可以要求銀行停止撥付貸款給賣方。雖然看起來立意良善，但有人認為根本就是虛設。也難怪房仲業者駁斥政府的美意，依照新的定型化契約規定，想要請銀行停止付款，必須是在還沒有付任何款項，也就是還沒繳交第一次貸款前，就要提出，但又有多少人能在這麼短時間內找出問題呢?

金管會公告，最快從8月底開始，消費者買到凶宅、海砂或者是輻射等問題屋，只要出示相關證明，就可以請求銀行停止付貸款給賣方。但有不少人認為，本來買方不答應撥款，銀行就不會主動付錢，這個政策根本就是虛設。

看到住了12年的海砂屋，不只要用木板擋天花板掉落的碎石，陽台牆壁還能一眼看穿，當初以為買到賺到的趙先生，心裡真有說不出的不甘!像這樣買了問題屋還要持續付款，也難怪消費者苦不堪言。不過未來可能有轉圜的餘地。

消保會一狀告上金管會，銀行公會忙發問卷調查房貸壽險。近期銷 售最夯的房貸壽險，由於衍生出要保人跟受益人均為銀行，導致消費 者不滿風波，近期銀行公會發函給各會員銀行，探詢修改保險理賠金 第一優先清償借款人的保費貸款餘額、費用影響層面，由於採用「貴 行認為房貸搭配壽險業務商品，是否即因此無法辦理？」等強硬用字 ，引起銀行業者的側目。

銀行主管表示，由於房貸壽險多採躉繳方式，以保額500萬元為例 ，保費極可能達30～40萬元之間，部分銀行將房貸戶的房貸壽險直接 綁進房貸餘額，即辦理500萬元房貸，最後房貸金額為540萬元，且要 保人及第一順位受益人均為銀行，因此衍生爭議。

房貸壽險的本意，是以較低保費的定期險種，用於保障房貸戶身故 的意外風險，幾乎所有國銀均有辦理房貸壽險業務，是市場上相當受 到歡迎的險種。但金管會官員指出，依照保險法精神，壽險保險理賠 金應理賠人身，較能符合立法的精神。

銀行房貸業務主管指出，據央行統計資料，今年上半年5大行庫新 承作購屋貸款，每月平均金額469.95億元，依5大行庫購屋貸款市佔 率約3～4成來計算，若主管機關最終決議，房貸與定期壽險必須分開 辦理，將影響每月1,200～1,500億元承保額度，每年約上百億元保費 必須由房貸戶另行辦理。

( 2010/08/21 09:00 時報資訊 )