【時報-台北電】打房奏效，自住戶貸款遭波及！央行規定各國銀必須每半月回報一次的「新雙周報」，最晚今（20）日中午以前必須匯總到位，根據目前已回報的大型行庫、民營銀行資料，不只是投資客，連非投資客的自住戶，平均房貸成數都由原本的70％至75％，下降到65％，成為被央行打房意外被打到的族群。
接下來大型行庫必須嚴陣以待的，就是「舊」投資客寬限期屆滿、無力還錢的問題；這些舊投資客是在央行執行房市信用管制政策前，就已取得銀行貸款者，多半有3、5年寬限期，但近來房市成交量已受打房政策影響，不少投資客來不及在寬限期屆滿前賣房子，還本金給銀行，已開始向銀行爭取是否可修改原本的還款條件。
據悉，已有部分銀行開始警覺這類問題，恐怕在本季底或第4季會越來越嚴重，已開始思考對策，包括允許這些有還款困難的貸款客戶，將每月攤還本金改為只還7至8成，畢竟這些投資客的貸款案，是在央行信用管制政策前就已核貸，總不能「溯及既往」，讓客戶難以退場。 (新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導)
新鮮人求職，別只看眼前的「近利」！各產業給新鮮人的起薪，「電子資訊相關」平均三萬元，比最低的「一般服務業」高出五千元，不過，按照主計處的全體平均薪資，服務業當中，類別最接近的「資訊通訊傳播」平均六萬六千多元，比排在最低的「住宿餐飲」兩萬一千元，高出四萬七千元，薪資水平差距隨著年資增加相差將近十倍。新鮮人起薪排名第三的金融保險，在平均薪資的排行卻是最高，打敗電子資訊和建築營造不動產。（張雅惠報導）
新鮮人找工作，看興趣、看所學專業、看產業未來發展，也看長遠的薪資成長潛力。比較104人力銀行稍早發布的2010新鮮人起薪調查，以及主計處對各行業一到四月的全體平均薪資統計，結果發現，各行業給新鮮人的平均起薪高低相差在五千元以內，但是隨著年資增加，各行業的平均薪資高低相差將近五萬元。
新鮮人起薪排名第一的電子資訊相關三萬元，到了主計處的平均薪資六萬六千多元、排名掉到第二，輸給金融保險業六萬九千多元，而金融保險業在新鮮人起薪兩萬七千八百多元、排名第三，反而落後電子資訊相關的三萬元、以及建築營造不動產的兩萬七千九百多元；新鮮人起薪排名倒數第三的運輸物流兩萬五千多元，在主計處的平均薪資四萬五千多元、排名竄上第三高。
央行打房衝著投資客，不過，銀行的風險意識提高，自住客也受到波及！部分銀行微調自住客的房貸成數，從八成五降到八成；房市觀望，連帶影響房貸的進件量，比上個月同期減少一成。（張雅惠報導）
央行關切房市動作一波波，除了規定大台北地區的房貸投資客，還主動公布總裁彭淮南寫給銀行高層的信件。房價是否回跌仍在觀望，但量先價行，房仲業已經感受到成交量減少，影響所及，銀行新承作房貸的案件也跟著減少，央行這波房市調控雖然是針對大台北區的投資客，但銀行的警覺性提高，有些銀行對一般自住客的房貸成數也一併下調。上海商銀經理馬婉瑜說，以往有些可以貸到八成五，目前只能貸到八成。
「貸款成數可以調整，但是鑑價系統比較獨立，是照本來的原理原則，不會因為貸款成數調整，鑑價就特別高或特別低」
多家銀行房貸業務上半年都達到預定目標，下半年可能持平，或者稍微低於目標。銀行針對自住型房貸，只要在捷運沿線仍然可以貸到八五成，不過，淡水、林口、三峽等大型造鎮計畫的物件，部分銀行調降五成，有些銀行 維持六成五到七成。
央行聲聲催，房貸授信拉「緊」報，近期被點名為投資客幫凶的民營銀行急於自清。玉山金總經理黃男州表示，雖旗下玉山銀房貸以自住戶為主，應不受打房影響，但感受到這股壓力，大台北自住型房貸已由8成降至7成，全面比照投資客。
玉山銀砍到7成，其他民營銀行為避免爭議，央行列管地區（北市、北縣10縣轄市）房貸，成數也有下壓趨勢。據了解，雖央行要求第二套房貸，成數以7成為限，但多數民營銀行針對首套房貸，近期也下壓到7成，讓不少自住族哇哇叫。
銀行主管私下透露，許多房貸案光憑買賣雙方資料，根本就難以判定是否為投資客。就怕按首購放款，之後若央行金檢，查到貸款人是投資客，銀行「吃不完兜著走」，所以近期在成數上，多較過去緊縮，7成應是「市場共識」。
公股行庫部分，直接感受央行壓力最大，房貸龍頭土銀已表態，若查出投資客用人頭戶冒貸，不管條件多好，都將拒絕承做。而土銀也逐一清查現有放款，若有冒貸嫌疑案件，一律列入黑名單，未來不只申貸難度提高，更可能直接拒貸。
三商銀部分，一銀、華銀則對短期移轉，擔保物件在兩個月內「快速換手」，很可能是投資客持有建物，加強查察。一銀主管表示，類似周轉率高案例，除可能是投資客炒作外，也可能兩方都是人頭戶，藉由拋售以哄抬房價。
房屋交易制度出現重大變革！為推動房地產交易透明化，避免房價炒作不斷飆高，內政部計畫雙管齊下，修正成屋買賣定型化契約範本與不動產經紀業管理條例，要求成屋與預售屋交易全須以實際成交價格登記，再藉由各縣巿地政單位回傳數據建立資料庫，以小街廓為單位對外公布。
內政部官員指出，成屋實價登記只須修正成屋買賣定型化契約範本就可上路，預計最快十月上路，民眾進入內政部地政司網站就可查出區域實際成交價格。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，新制實施後，應可有效縮小投機客炒作空間。對外界關切是否會有不肖人士以假交易拉抬區域房價，徐佳馨表示，都會成交量大的地方，投機客做手腳空間相對有限，較需留心的是郊區、新開發的重劃區較有這種顧慮。
中央銀行打房，除了銀行、基層金融，也盯上壽險業！壽險業者透 露，已接到央行函令，要求每2周填報特定地區及一般地區的房貸成 數、利率，及各公司對「投資客」的定義，更有壽險公司接到額外金 檢通知，要檢查土建融、長期土地貸款等情況，壽險業者聽到央行打 房，都「很剉」。
壽險業指出，為了向銀行爭奪房貸客戶，今年初原本還推出房貸專 案，祭出1.4％的優惠利率，現在央行政策一宣布，所有壽險公司房 貸利率一律在1.6％以上，最低也有1.65％，且房貸成數最高7成，央 行緊盯的地區，房貸已降到4到7成。
要兼顧房貸業務成長，又要符合央行政策，新光人壽推出前半年房 貸利率1.65％，與部分民營銀行的房貸利率幾乎一樣，若是優質保戶 ，第7個月開始，利率加碼幅度可微幅減少；中國人壽則是打出前半 年固定1.68％。
同時為了與銀行區隔，壽險業展現中長期資金的特性，乾脆祭出2 到3年超低固定利率來吸引客戶，如三商美邦人壽昨（13）日即宣布 推出專案，前3年固定利率1.88％，號稱是所有壽險業、甚至銀行的 3年期最低固定利率，富邦人壽則是祭出前2年固定利率1.98％。
儘管如此，面對銀行游資過多，壽險業的房貸業務比重已逐年下降 ，原本壽險業房貸占其可運用資金比重一度高達18％左右，承作餘額 在2008年底還有6,313億多元，占可運用資金8％以上，到今年5月底 已降到5,562億元左右，占率僅5.7％左右，被銀行搶走許多客戶。
央行重手打炒房，未打到投機客前，卻先打到換屋族，尤其是「先 買後賣」的換屋族最受傷。近期房仲委售物件，有不少是「先買後賣 」的換屋族急於脫手，填補買下新房子的資金缺口，但礙於央行對房 市啟動信用管制，房價開始走跌，舊屋的售價未如預期、甚至拉長成 交時間，換屋族苦於掃到颱風尾，資金周轉陷窘境。
多家房仲業者透露，近1個月來的委售物件中，有不少採取「先買 後賣」模式的換屋族，受限於同時負擔2棟房子的房貸資金周轉，而 急於將舊屋脫手，卻因房市面臨修正，陷入遲遲無法成交的窘境。
永慶房屋總經理葉凌棋指出，有些屋主因看好房地產後市，又堅持 不願降價，讓買賣雙方陷入僵局，想要儘速成交更是棘手。
央行的房市緊箍咒一步步緊縮，原本「先買後賣」的換屋族可憑「 委售契約」，向銀行證明第2戶並非投資用途，就可享有自住客的房 貸條件。然而，6月下旬卻祭出更嚴格的規定，上海商銀消金部副理 施素華說，大約在6月20日那段時間，主管機關函令要求銀行承辦房 貸的問答語錄中，必須注意借款人名下仍有房貸記錄者，雖稱之已有 「委售契約」，但仍不可排除「投資」性質，甚至可比照投資客的房 貸條件，也就是額度降至7成以下、利率調升1碼至2碼並且取消寬限 期，這讓不少換屋族陷入資金籌措的窘境。
而房價走跌，更是「先買後賣」換屋族心中的痛。最近就有位換屋 族王先生，因家中孩子長大，房子必須「以小換大」，他決定同樣在 北市大安區換屋，今年2月份房市正熱絡，王先生以總價3,750萬元、 每坪75萬元、買下50坪的房子，且預期後市更加看好，因此王先生打 算在6月份ECFA即將簽定、利多湧出之際，將30坪的舊屋賣出。
都市更新，成了推升台灣房地產價格最熱門的題材，但是，現在搶到最多都更商機的不是建商，而是銀行。
其中，又以金管會主委陳裕璋主掌過的第一銀行最為積極，打敗專做土地融資為放款業務的土地銀行，成為目前國內銀行業的自辦都更王。
今年六月，第一銀行拿下南投埔里中華商場案，再加上去年十一月底，搶下台北市尚華仁愛大樓的十億元自辦都更案，半年多來，一銀就累積兩件自辦都更成功個案，成功打響住戶自辦都更名號。
在目前央行持續緊盯投資客的狀況下，對換屋的民眾來說，若第1屋尚未賣出，很容易被定位為投資客，無法申辦自住房貸享有優惠。換屋族若想爭取優惠房貸，可以提供住宅自住的證明文件，或是簽署切結書，來聲明擁第2屋只是過渡時期，以便爭取自住房貸優惠。
信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，因為央行自今年3月開始，密切注意銀行對投資客的放款利率與成數，銀行對名下有第2屋的申貸者放款成數多以6.5~7成為上限，利率也再加碼0.25~0.5%。
雖然央行在6月24日宣布新的房市管制措施（通稱：選擇性信用管制），針對在台北市與台北縣10縣轄市，已有房貸仍購屋並申貸者，祭出放款成數最高7成，取消寬限期，及對同一擔保品，不得以其他名目額外增加貸款金額。但其他非管制區，仍未全面解禁，換屋族群購屋時還是有可能被定義為投資客。
某大型行庫主管指出，央行宣布新房市管制措施後，自家銀行已放寬非管制區域的限制，但儘管在非管制區，銀行為控管放款風險，申貸人與配偶2人名下擁第3屋，仍會被視為投資客。
林以德建議換屋族，最好在售出第1屋，或是準備充足的自備款後，才購買第2屋，不僅可避免被誤認為投資客，也因為銀行放款評估時，申貸人自備款愈充裕，申貸成數愈低，銀行願意釋出的優惠愈多。
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政府打房策略對公教人員房貸新增餘額衝擊最大，銀行主管指出，公教人員預期房價下跌，對房市態度已轉為保留、觀望，導致新承辦房貸業務量大幅下滑。
中央銀行實施選擇性信用管制後，一銀內部統計，公教貸款單日平均新增餘額，較實施選擇性信用管制前的平均單日餘額，減少幅度達六成。 6月公教房貸的新增餘額僅剩10億元，較5月的14億元更減少近三成。 目前市面利率最低的是由華銀主辦的公教貸款，利率為1.36%，近來的新增餘額同樣面臨下降趨勢。 |
央行打房，房貸慘綠，銀行為搶攻房貸，紛紛將目前鎖定在高房價 、抗跌性高的大台北「捷運宅」給特別房貸優惠。
中信銀祭出一段利率下殺到1.55％的低利率吸客，而國泰世華則以 低申請門檻搶客，相較於其他銀行年收入至少100萬起跳，國泰世華 只要70萬元起即可，且擔保品距離捷運出口1,000公尺皆可適用捷運 宅優惠方案。
在央行一連串的打房政策下，大行庫的房貸業績皆呈大幅衰退現象 ，尤其是合庫與中信銀，今年6月底的房貸餘額少了近80億元，為搶 攻房貸，銀行紛紛將目前鎖定在高房價、抗跌性高的捷運宅。
中信銀表示，逐捷運而居也成為近年來購屋的新趨勢，但想購買捷 運宅的民眾，資金壓力也大幅增加，為了減輕首購或自住族群的資金 負擔，特別針對優質客祭出捷運宅的方案。
中信銀指出，只要家庭年收入達120萬元（含）以上，或在中國信 託或其他金融機構之存款、基金等總資產達100萬元（含）以上，有 穩定職業，與銀行往來信用正常且購屋以自住為目的者。
針對部分民營銀行，將企業主房貸改列企金放款，藉以規避追查，央行火速宣布，選擇性信用管制範圍，除個人戶外，包括企業主也一概適用；針對銀行玩數字遊戲，把週轉金當房貸在借，央行更放話「查到底」，不容打房政策打折扣。
央行打房頻出招，上月底理監事會議後，除宣布升息半碼外，還丟出「選擇性信用管制」房市震撼彈，創近21年來首例。管制範圍包括北市、北縣含板橋在內的10個縣轄市，針對第二套房貸不給寬限期、最高只貸七成。
未料，民營行庫腦筋動得快，將部分企業主房貸併入企金業務，改以週轉金名義放款，藉以規避信用管制及央行追查。除不受成數、寬限期限制，也因週轉金貸款不受央行「利率不得低於1.5%」禁令牽制，造就「款照放、房照炒」亂象。
對此亂象，央行震怒。央行業務局長尤錦堂親上火線，直接找上放款量前7大民營銀行主管「喝咖啡」，要瞭解問題有多嚴重；與會人士透露，央行對部份銀行鑽漏洞，相當不以為然，會中氣氛相當緊繃，央行更氣到放話，「再亂搞就走著瞧」。
央行昨日發出新聞稿指出，確有部分銀行將企業主房貸併入企業貸款中，由所屬部門依規定辦理授信審查，並列帳於企金部門，現已要求併入消金房貸中，未來必須逐期列報。
金管會下半年專案金檢，鎖定不動產。金管會官員表示，銀行放款用途是否用於購屋，應該在相關報表真實呈現，若有違反相關規定，金管會可以銀行法第45-1條、129條未落實內稽內控，對銀行祭出200萬元以上至1,000萬元不等的處分。
官員並指出，金管會和央行、存保、農金局等單位，已有建置合作的平台，就業務進行討論，未來也將強化此連繫網路，「讓溝通管道更暢通！」就銀行承作房貸現況，加以研議因應之道。
中央銀行緊盯銀行承作房貸，為了強化銀行對放款資金用途的覆審追蹤，金管會近期啟動的專案金融檢查，即以房貸等相關業務做為重點。
金管會強調，銀行須嚴格執行資金的事後覆審，若有不相符合之處，應收回部分放款金額。
央行今年第二波房貸金融檢查行動，本周正式啟動！據悉，央行本周將前往一家土地建築融資承作量較大的民營行庫，進行專案金檢，本次瞄準「三段式」、「抵利型」房貸商品，希望了解升息後，這些房貸商品利率出現何種變化，及房貸金額是否明顯縮減，作為政策執行的參考指標。
此外，各金融機構7月初開始匯整的「新房貸雙週報」，本周末前必須繳卷，這是央行實施針對性審慎措施後，首次的調查數據。投資客炒房風氣，是否因央行措施而明顯降溫，攸關央行在今年第3季的理事會上，還要不要祭出更強力的下一步管制措施，市場對此相當關注。
金融界人士說，央行本次對民營行庫的金檢，是按表操課，並非行庫涉嫌與投資客聯手炒房，但央行一旦啟動金檢計畫，仍是極重要的動態，有其深意，例如為未來的新政策，進行背景資料蒐集等，不排除接下來還會對其他金融機構進行抽查。
到底銀行有沒有背著央行，和投資客聯手鑽法律漏洞？是央行目前最想知道的重點，為避免「說一套、做一套」，央行祭出專案金融，目的就是要讓銀行違法行為現形，特別是近期被影射，和投資客聯手炒作、協助企業主借出週轉金貸款，規避央行房貸限制的銀行，若確有其事，恐遭到央行開鍘。
台灣央行周末發佈新聞稿，公佈總裁彭淮南於7月2日致函各金融機構負責人的函件內容，要求各銀行密切防範投機客申借資金炒作中古屋房市，以有效控管風險。
彭淮南表示，不少民眾來函反映，其購入之中古屋，係前手於一兩個月前所購入，短期間即加價轉售；對此類炒作行為，深感不滿。
經央行進行瞭解，有投機客收購大量中古屋達200多戶者，再以仲介業之加盟店方式推銷出售，此類投機資金，據了解，多以人頭向銀行申借。
彭淮南在信中指出，央行新近採行的措施，難以杜絕此類行為，必須借助銀行的配合，才能收效，因此要求銀行密切防範此類申借案件，有效控管風險，以利房市健全發展。
針對有民營行庫魚目混珠，以週轉金名義，承作企業負責人的房貸業務，並帳掛法金部門一事，中央銀行業務局昨日上午火速找來7家民營行庫主管「喝咖啡」，在了解情況後，央行具體下達兩項指示：1、房貸不得以修繕、週轉金或其他貸款名目承作；2、必要時，將加強金融檢查，杜絕銀行「鑽漏洞」行徑！
對於本報獨家報導「央行打房政策，驚現大漏洞」，央行昨日立即反應。央行業務局長尤錦堂昨日傍晚，親自現身央行記者室，強調一早就找來幾家民營行庫主管進行了解後，發現有些銀行，基於風險控管原則，確實將企業主的房貸業務，和企業貸款合併處理，由法金或企金部門，依據規定辦理授信審查，並列帳在法金部門下。
據了解，昨日上午央行火速邀7家民營及外商銀行喝咖啡示警。據指出，7家受邀參加的業者名單，包括本國銀行北富銀、國泰世華、華泰、新光、元大，以及外商渣打、花旗等銀行均有受邀，不過央行此次「抽樣」找業者開會的名單，並非以市佔率大小，而是以近期的房貸業務成長量較大的行庫作為指標，受邀的行庫有些未必出現央行所關切的情形。 (新聞來源：工商時報─記者陳美君、朱漢崙／台北報導)
對優質房貸戶而言，若要投入股市進行資金布局，比起小額信貸、 或是股票融資券，靠理財型房貸借週轉金，不論是從資金成本，或是 爭取時效的角度看來，都最划算。
至於一開始並未以「理財型」名義申請房貸的客戶，也不用擔心「 為時已晚」，合庫主管指出，只要到承辦銀行填寫相關文件，完成「 增補契約」程序，大約只要3個工作天，就可以開始進行週轉金的靈 活操作調度，未來動支週轉金無須再補任何程序。
從資金成本角度來看，土銀、合庫兩大行庫祭出的利率對最優質的 客戶可達2.2％、2.6％，即使一般客戶不見得能申請到這麼低的利率 ，但是仍然能享有大約2.4％、2.7％至2.8％左右的低利，利率水準 只比房貸多出1個百分點而已，比起小額信貸動輒超過6％的利率，或 是一般券商融資券利率6％，國銀券商打折之後的利率也仍然在4.5％ 左右，倘若客戶想「以小搏大」，借資本財來擴大資金布局，房貸週 轉金相對而言是「便宜的錢」。
至於客戶如果追求的是資本財的「極大化」，特別是對先前房貸已 經還得所剩無幾，且原本房貸金額就已超過2000萬元以上的客戶，那 麼目前土銀對上限金額2000萬元「解禁」的大門，值得客戶一試。
另外，就爭取時效而言，房貸週轉金可馬上把還完的房貸額度，轉 成週轉金的額度，不必再走任何其他申請程序，對客戶而言也較有時 效性。
中央銀行注意，打房政策恐打折！知情人士透露，儘管央行大動作打房，投資客房貸似有限縮，但是實際上，有民營銀行「偷天換日」，把原應歸類在消金的房貸業務，涉及「投資客」相關的個案，現在改「掛帳」到法金部門，成為主管機關的房市信用管制政策的一大漏洞。
據指出，此一行徑在市場上已漸漸被「模仿」，有業者私下指出再這樣下去，「別人作，你不作，業務就會流失！」許多銀行被逼不得不作，但是這樣「掛羊頭賣狗肉」的作法，實在很怪，業者私下指出，央行、金管會等主管機關應該好好查查這一塊，以杜絕這個「密道」。
央行才在二週前劃定所謂打房「特區」，日前還頒布「新版雙週報」要全體國銀照表操課，特別是先前被指「接收」公營行庫投資客房貸業務的民營銀行，其房貸業務近來已開始出現萎縮，不論主管機關或是外界均以為一切已在政府掌握中。
但實際上，據金融圈人士透露，「業務並沒有流失，只是換了部門而已」，現在業者已「上有政策、下有對策」，竟開始以企金部門的短單、中單來接收房貸戶，使近來不少銀行房貸業務縮水，但企金「膨風」的現象。 (新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導)
中央銀行嚴控房市，新一波的房貸大調查行動，自7月初正式展開！央行近期下令，銀行每半個月，必須回報「新房貸雙周報」，調查數據區分為「特定區域」和「全國不分區」兩類；屆時，央行將從房貸數據變化中，判斷政策的實施成效，並研擬是否有必要，再祭出更強力的「針對性措施」。
根據央行最新發文給金融業者，題為「金融機構承作自然人購屋貸款統計表」的格式裡，除了對於台北市及台北縣10個縣轄市之外，也同步要求新竹市、台中市、高雄市3大地區，也要分區同步列管，必須提報各區的撥款金額、平均貸款成數、平均貸款利率等三大統計數據。
其中，除了台中市與高雄市之外，新竹市也成為了列管的範圍，相當受到矚目，依據了解，新竹由於新竹科學園區帶動周邊房市行情，也開始成為央行分區控管的目標之一。
有別於舊版的房貸雙周報，為全國統一適用，央行特地要求銀行，自7月開始，必須將央行所設定的「特定區域」獨立出來，並進一步再細分為「名下已有購屋貸款」和「無購屋貸款」，以得知央行政策實施後，銀行對特定區域投資客的貸放情況，是否達到降溫效果。
外銀房貸一直以抵利型為主打，雖然抵利型可抵房貸利息，不過， 其房貸利率比一般階梯式房貸高，銀行業者建議，房貸族在貸款前一 定要算清最後應繳利息，以免沒省到息還多付房貸。
以往外銀抵利型房貸因不受央行房貸1.5％起跳限制，業者也紛紛 推出低於1％超低利率吸客，不過，超低利率優勢在央行全面介入房 貸市場後，外銀被迫調高利率，現利率至少1.81％起跳，比起一般階 梯式1.5％起，至少利率就多了0.35％。
由於利率比一般高很多，因此，銀行業者提醒房貸族，除非房貸族 有頭上有多餘的閒置資金，可長期放在銀行做為抵利之用，若無多餘 資金就不適合抵利型房貸。
至於匯豐、花旗與渣打3家主要外銀的抵利型房貸優缺點，在利率 部分，第一階段利率較優是匯豐的1.81％，而花旗利率較高，平均2 .39％。
除了利率部分外，在利息折抵上，渣打最嚴，分全抵與半抵，若要 全抵利率至少要再加0.4％。
