金管會昨（25）日發函，要求結構型商品所收的本金不能視為存款，官員證實，新規定將使部分銀行的不動產放款將因此超過法定30%的上限，近期承作房貸業務不得不踩煞車。
外界點名，包括台新銀、遠東銀兩家銀行，原本不動產貸款就已經逼近30%的滿水位，在新規定出爐後，兩家的不動產業務將首當其衝。
台新銀總經理吳清文表示，在金管會規範結構型商品所收的本金將不能計入存款後，已全面檢視不動產放款。
吳清文強調，即使扣除結構型商品，台新銀還有將近百億元容納不動產貸款的額度，新規定對台新銀的衝擊還好，暫時不打算修正不動產放款政策，但將遵守央行對投資客謹慎放款的態度承作個人戶房貸。
未來1.7％以下房貸利率，恐將在市場上絕跡！央行最新統計，台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等五大行庫在9月新承做購屋貸款，平均利率為1.745％，不但是連4個月走揚，也創下去年11月以來新高。
同時，這五大行庫9月新增房貸放款，較8月增加35.07億元，為426.99億元。央行官員解釋，貸款金額增加主因是有20多億元「青年安心成家」政策性貸款核撥，在排除春節、鬼月等季節性因素下，房貸放款金額為一年來新低，央行打房的效應仍持續顯現。
為抑制房價狂飆，央行在6月實施「選擇性信用管制」措施，限縮大台北地區第二套房貸，且6月與9月兩次升息計1碼。央行官員指出，總計全體金融機構的放款對象，只有兩成是屬於第二套房貸，投資客放款明顯下降。
不過，外界質疑很多投資客都在短期內利用人頭買賣房屋，名下只有一套房貸不必然就是自住型房貸，也不能證明房市投資炒手有縮手的跡象。央行官員則坦承，統計數據必然會有疏漏。
央行官員指出，五大行庫資本支出貸款，主要是建設公司的土建融資。9月資本支出放款金額較8月增加15.44億，利率降低0.056％，平均利率只有1.833％，顯見土建融資持續增長。
中央銀行對房市信用管制，成效顯著！央行昨日公布5大行庫房貸 數據，無論象徵「價」的利率，或需求「量」的新承做金額，皆反應 房市政策已逐步發酵；就連央行官員也說，「房貸利率低點已過，未 來平均利率，很難再低於1.7％水準！」 不只房貸利率，若排除今年2月的農曆過年，以及8月的農曆鬼月等 季節性因素，9月份5大行庫新增房貸金額427億元，為去年6月以來， 16個月的新低水位；央行官員坦言，房貸新承做量下滑，主要還是受 到央行限縮房貸的影響。
包括台銀、土銀、合庫、華銀和一銀等5大銀行，8月新增房貸利率 還在1.699％，9月就飆上1.745％，單月跳升4.6個基本點，並創下去 年11月以來，近1年的新高紀錄。
央行官員指出，隨著央行6月底和9月底兩度宣布升息，房貸利率走 揚趨勢確立，未來將會「越墊越高」，換句話說：「房貸平均利率低 於1.7％水準，恐怕再也看不到了！」 為避免銀行放款過度集中在房貸，央行數度透過道德勸說，要求銀 行應更加注重風險控管，就連一般自住戶的房貸利率，也不能低於1 .5％，同一名下擁有2棟以上房貸的投資客，利率更需額外加碼1至2 碼（0.25～0.5個百分點）。
銀行主管表示，6月底央行對大台北都會區的投資客，祭出限貸7成 、利率加碼等措施，對炒作房市風氣，多少有降溫效果。
央行官員還說，5大行庫合計房貸市占率約4成，雖然9月新增房貸 金額，仍較8月增加35億元，但這是受到公營行庫辦理青年安心成家 貸款，並在9月撥款20幾億元的影響。
中央銀行今天公布9月五大銀行新承作放款平均利率。在央行6月祭出打房措施後，9月台銀、土銀等5大行庫新增購屋貸款金額較8月略增，利率上揚至1.745%，創11個月來新高。
央行經研處副處長林宗耀表示，9月新承作購屋貸款金額達新台幣426.99億元，較8月的391.92億元，增加35.07 億元；房貸利率由8月的1.699%，上揚至9月的1.745%，增加0.046個百分點，利率創98年11月以來的新高。
他說，9月五大銀行新承作購屋貸款金額雖較8月增加，是因青年安心成家貸款集中撥款之故；若扣除農曆春節、農曆鬼月等季節性因素，9月五大銀行新承作購屋貸款金額426.99億元，仍是98年9月以來最低的。
林宗耀指出，9月新承作購屋貸款金額維持在低檔，房貸利率上揚，顯示央行6月初針對台北市及台北縣10個縣轄市，限縮第二棟房的貸款利率與成數，打擊房市投機炒作奏效。
至於市場平均利率部分，央行表示，9月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承作放款加權平均利率為1.464%，較8月的1.422%，上升0.042個百分點，主要是因購屋、週轉金及消費性貸款利率上升所致。
中央銀行對房市信用管制，成效顯著！央行昨日公布5大行庫房貸數據，無論象徵「價」的利率，或需求「量」的新承做金額，皆反應房市政策已逐步發酵；就連央行官員也說，「房貸利率低點已過，未來平均利率，很難再低於1.7％水準！」
不只房貸利率，若排除今年2月的農曆過年，以及8月的農曆鬼月等季節性因素，9月份5大行庫新增房貸金額427億元，為去年6月以來，16個月的新低水位；央行官員坦言，房貸新承做量下滑，主要還是受到央行限縮房貸的影響。
包括台銀、土銀、合庫、華銀和一銀等5大銀行，8月新增房貸利率還在1.699％，9月就飆上1.745％，單月跳升4.6個基本點，並創下去年11月以來，近1年的新高紀錄。
央行官員指出，隨著央行6月底和9月底兩度宣布升息，房貸利率走揚趨勢確立，未來將會「越墊越高」，換句話說：「房貸平均利率低於1.7％水準，恐怕再也看不到了！」(新聞來源：工商時報─記者陳美君／台北報導)
房價高漲、央行帶頭打房，讓近幾個月「房事」成為焦點與話題。花旗銀行則是趁利率調高之際，推出新的房貸商品「新活利型房貸」，創業界首例給予12個月指數利率的年調週期，讓房貸族擁有更多彈性，可以選擇適合方式減輕負擔。
目前業界指數型房貸商品，多屬1個月的「月調型」或是3個月的「季調型」利率週期，而花旗銀行繼先前新增6個月後，現在又推出12個月，民眾可依自身需求及財務狀況調整，讓資金運作更具彈性。
「12個月指數利率調整週期」的「年調型」利率約在2.21%~3.02%之間，當民眾選擇此方案後，在未來一年內，不論利率如何變動，都可以繼續享有當初的利率水準，等於在利率預期會看漲的現在，即可減少利息支出。
央行升息，低利時代宣告結束，目前房貸商品主流以一段式、前低 後高或固定機制組合為主，銀行建議，若短期內無法還清，最好選一 段式。可在3～4年即繳清，可選前低後高或固定機制組合，且定儲指 數利率最好選「季調」，達到省息效果。
房貸主管表示，大約在10年以前，銀行大部分都是固定房貸利率的 產品，因為當時的定存利率高達5～5.5％，隨著整體金融環境的改變 ，利率逐漸下降，對於選擇使用固定利率的客戶並不划算，為了讓民 眾的房屋利率貼近市場利率水準，且讓各家銀行房貸利率更加透明， 才演變為現在的隨定儲指數利率計息的房貸利率，以解決固定利率無 法隨著利率水準做調整的缺點。
而目前市場上，房貸的商品主要可分為前低後高（階梯式）、一段 式、抵利型、理財型、遞減型、房貸壽險、固定與機動組合等，在眾 多的商品中，主要以一段式、前低後高、抵利型或固定機制組合為主 。
商品研發較靈活的外銀則主打抵利型，如花旗銀與匯豐銀的客戶至 少有逾5成以上的客戶，都是選擇抵利型房貸，業者表示，主要是民 眾可以透過平時的儲蓄，來折抵房貸利息，降低房貸負擔。
但抵利型房貸3年平均的利率，一般都比國銀前低後高型房貸利率 高，也就是說，若平時沒有多餘的錢可存下來折抵房貸利息，那麼最 好還是不選擇抵利型房貸，不然最後可能利息也省到，還要付更高的 房貸。
央行宣布升息，似乎也宣告著利率走升趨勢的開始。也因為看準利率走升機率大，外商銀行順勢推出「半年調」、「年調」型的房貸，讓看升利率的貸款戶有更多的選擇，不過，這種類似短期固定利率的房貸，利率相對來說也比較高，約在2％到3％。
由於過去傳統型的房貸利率都是採「月調」或「季調」，隨利率變動性較大，花旗銀行房屋貸款部副總裁余苑菱指出，也因為利率難預測，因此花旗銀行推出「半年調」、「年調」型的房貸，讓看升利率的貸款戶可選擇「年調」型的房貸，將利率鎖定一年不動，而若是認為利率會下降的貸款戶則可選擇「月調」型的房貸，貸款利息就可以跟著下滑。
以貸款1千萬元、第一年1.61％、第二年2.17％來算，假設利率每半年上漲0.125％、若是選擇每三個月調整一次的話，前3年的利息支出是643,984元，而若是採12個月調整一次的話，利息支出是625,815元，所以在利率上升階段，採年調型的週期可省18.169元。
不過，目前年調型的貸款利率（總費用年百分率）為2.21％到3.02％，比一般貸款利率來得高。一般來說，目前本國銀行的房屋貸款利率是在1.6％、1.7％，而外商銀行普遍在3％以下。
匯豐銀行個人金融處信用卡暨貸款業務分處資深副總裁葉清玉則提醒，許多民眾在選擇房貸時往往只看名目利率的高低，而忽略房貸產品的設計是否能同時滿足未來20年，以及30年的財務需求，所以要選擇符合自己理財需求的產品特性，才能有效減低房貸壓力。
花旗(台灣)銀行推出「新活利型房貸」方案，首創推出12個月指數利率調整週期選擇的房貸產品。房貸客戶可依自身需求及財務狀況，隨時檢視利率變動趨勢，調整利率週期，選擇1,3,6或12個月的利率週期，不但擁有更多彈性，也能在市場變動之下，選擇最適合的方式節省房貸利息支出，早日還清房貸。
花旗(台灣)銀行房屋貸款部副總裁余苑菱表示：「家是每個人心中渴望的、安定的力量來源，而「房貸」通常是家庭理財的重心。自住型客戶在面對長達20年的房貸，可以選擇減少貸款計息本金、縮短貸款年限等方式，來減輕房貸壓力，現在購屋大不易，房貸支出又通常占一般家庭支出比例的三分之一、甚至二分之一以上，而且貸款期間通常長達二、三十年，因此隨時檢視自己的房貸，根據市場變化及自身需求機動調整，不斷尋求降低利息支出的新方式，是成為精明房貸族的重要一環。花旗推出的「新活利型房貸」，架構在目前花旗的房貸產品之上，提供12個月指數利率調整週期選擇，希望讓房貸客戶可以透過選擇適切的商品，減少利息支出，有效降低財務負擔。」
花旗「新活利型房貸」方案結合其它房貸產品一起使用，讓省息效果更加顯著。例如搭配抵利功能的「新自由年貸」，將存款與房貸帳戶連結，存款餘額可扣抵房貸餘額，能減少利息的支出，更有效地降低還款負擔。
擔心台灣精華地段的房地產價格漲幅過高，不只中央銀行公開喊話 ，要求銀行注意投資客炒樓的授信風險，金管會也盯上銀行「房屋修 繕貸款」，要求以保守謹慎的作法，防止投資客藉此擴大槓桿操作， 受此影響，剛出爐的11月底房屋修繕貸款餘額，已跌破8000億元大關 。
行庫主管透露，金管會之所以盯上這一塊，主要是部份投資客太投 機，常見的作法是，他們會先投資一棟中古屋，因為中古屋買進後， 往往需要進行修繕、重新整修門面，以此名義是可順理成章的，再跟 銀行借入另一筆修繕貸款，但這筆透過「房屋修繕貸款」名義取得的 資金，卻根本或大部分沒有拿去修繕，而是當作下一棟投資房屋標的 自備款。
順利取得第二棟房屋後，又再去設法借第二筆的修繕貸款，如此循 環利用，槓桿可以持續擴大，也就是「假修繕之名，行炒樓之實」， 銀行表面上是生意興隆，其實承擔的風險愈來愈大。
為此，除一般房貸對投資客要嚴格把關，金管會也特地要求銀行， 對於修繕貸款的住宅鑑價上，更要謹慎小心。例如在專案檢查時，會 要求行庫出具修繕房貸的鑑價憑據，導致銀行放款時越發謹慎，為避 免碰上補交報告等麻煩事，若資料不夠詳盡全，寧可先不做。
在此情況下，央行最新公佈的數據顯示，11月底房屋修繕貸款餘額 ，已跌破8,000億元水位，創下95年12月底以來的3年新低。
利率面臨上揚壓力，房貸利息支出成本風險相對增加。房貸族為了 享受還沒升息前的低利、又想掌握後續升息後的成本支出，一段式房 貸變得相當熱賣，統計市面上一段式房貸，利率大約都在1.8％上下 。
銀行主管表示，升息已經是全球市場趨勢。包括澳洲、巴西短期內 都有升息壓力，中國等其他亞洲國家，中長期也有升息壓力，台灣今 年以來已經2度升息，升息循環已經正式啟動。
升息循環中，房貸族第一個受到影響，為了抵抗升息循環，越來越 多新承貸房貸戶，選擇一段式房貸。現在市面上的一段式房貸大至分 為兩種，包括單純一率到底、前面固定後面機動，現在利率大多為1 .8％起跳。
北富銀消金行銷部洪慧純經理表示，一段式房貸由於不是前低後高 、而是一率到底，與其他銀行前低後高的利率相比，房貸利率浮動比 較小，適合長期繳納房貸的自住客，也因此有6成房貸戶，選擇這類 商品。
現在包括北富銀、台新銀、渣打銀等等，都有推出類似一段式商品 。北富銀的是採用一率到底、也就是i+0.76％，目前利率為1.8％； 而台新銀的一段式房貸，則是幫客戶先鎖定前6個月固定、目前利率 為1.86％，第7個月利率則為1.86％。
搶房貸，央行升息，銀行依舊以低利吸客，為要求「拉高」利率，央行日前再度關切銀行，下令銀行房貸利率至少從1.56％起跳，房貸原低於1.56％的業者，近期紛紛調高利率，如渣打、合庫、一銀，以及彰銀等首段全面破1.56％，不過，市場上還是有漏網之魚，如土銀針對年收入150萬客層，首段只要1.51％，而中信銀針對捷運宅首段硬是比央行規範1.56％低0.01％，以1.55％搶客。
央行房貸利率管控再加碼，繼上半年央行徹底執行房貸利率，要求利率一律1.5％起跳，市場上原低於1.5％甚至還有低於1％的房貸利率，從此銷聲匿跡，除了華銀的公教房貸。
銀行業者指出，就因央行政策，競爭較積烈的銀行，房貸利率全都變成齊頭式，一律1.5％起，即便央行在6月升息半碼，但業者並不買單，依舊在市場上祭出1.5％的低利吸客。
眼見業者無意將升息反應在新房貸方案上，央行只好再出手，並在日前一一打電話給房貸利率低於1.56％的銀行。
銀行業者說，官員在電話中，直接擺明的說，在6月升息半碼後，各大銀行在機動利率平均的調幅是6個百分點，房貸利率還低於1.56％，「會不會太離譜」，至少也應將利率調整至1.56％吧，銀行在日前接到央行關愛電話之後，業者紛紛在近期重新調整利率，首段利率全面從1.56％起。
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年輕人偏好到北部工作，但北部節節走高的房價，卻讓許多年輕人根本不敢購屋，板信商銀總經理陳安雄呼籲年輕人，「不要怕貸款」，他以自身經驗為例，強調人的一生，總會有一兩次賺錢的機會，雖然多少會有風險，但只要在自己能負擔的範圍內，千萬不要怕貸款的壓力。
板信商銀總經理陳安雄，2年前從合庫總經理一職轉戰由信合社改制的區域銀行，讓外界驚訝他接受挑戰的勇氣，他更認為年輕人應該勇於接受購屋的挑戰，他以目前歐美各國政府不斷「印鈔票、救經濟」的做法，提醒年輕人，鈔票愈來愈薄，才會讓黃金等保值性商品價格不斷飆漲，房地產同樣是可以保值的商品，如果要成家、自住，應該要設法買一棟房子。
陳安雄以他年輕時的經驗為例，強調「每個人的一生、一定會有一兩次的機會能賺錢」，原來陳安雄在1973年，有同學提議去信義計畫區買土地投資，當時信義計畫區荒煙蔓草一片，一坪土地只要6千元，陳安雄經過思考，投入20多萬元，參與了這次的「揪團投資」行動，總共8個同學一起集資，5年後地價漲到每坪5萬元，「股東們」賣了土地大賺一筆，他因為「參」了這次的投資，獲利200萬元，才買了目前位於羅斯福路上的住家。
房市游資縮手情勢趨緩，據5大銀行統計資料顯示，9月房貸新承作量為385億元，較8月減少約7億元，為有效打房，央行、金管會改從房屋修繕下手，國內最大房貸承作行土銀表示，配合主管機關，修繕額不超過500萬元，10月修繕放款額度與件數確實明顯減少，截至目前為止，只放出約4億，較平常月平均放款額12億元，少了2倍。
9月房貸新承作量出爐，據土銀、合庫、台銀、一銀與華銀等5大行統計，9月房貸新承作額為385億元，較8月份391.92億元，只微幅減少約7億元。
銀行業者表示，在央行一連串對投資客祭出利率、寬限期、成數等控管，確實對部份資金不夠雄厚的投資客造成影響，尤其是央行盯的較緊的大型房貸行，這些客戶可能難在這些銀行借到較高的貸款，或拿不到好的利率。
紛紛轉到其他民營行庫，以致於5大行庫的新承作量與放款餘額呈現，微幅衰退現象，如累計今年前9月，5大行庫房貸新承作量為4,077.7億元，較去年同期4,184.4億元，少了100餘億元。理論上，新承作額少了100餘億元，整體市場的購屋放款餘額應該會跟著減少，但是從央行的統計資料，卻出現不減反增現象，如至8月整體購屋放款餘額持續增加，從年初的4.92兆元增至5.054兆元。
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1. 償還金額比傳統一般房貸低，負擔更輕鬆： |
太平洋房屋表示，目前公務人員申貸最吃香，約可貸8成甚至9成；自營商通常不會有扣繳憑單，就要用銀行存款來證明自己的實力；有薪資轉帳或實報扣繳憑單的上班族，約可貸7成至8成。
目前銀行不但對房貸的興趣不高、放貸成數保守，連申請人的資格也趨於嚴格，有些銀行甚至要求貸款成數高於七成以上的房貸戶要有二親等以內的保人（必須有正當職業者）才肯放貸，因此，如果是父母雙亡、又沒有兄弟姐妹的申請人，遇到這種狀況，可能就沒有辦法擁有高成數房貸了。
太平洋房屋指出，貸款成數，需視客戶資歷、還款能力、產品類型、價位，而上下調整，一般成數約為7~8成。其實各家銀行利率差距不大，成數卻會因人而異。成交就是行情，而透過正派經營的房仲業者成交的物件，才有真正的成交價，所以相對的，各家銀行通常也會給予透過房仲業成交的買方，較優惠的房貸條件。
中央銀行本月初起升息半碼（0.125個百分點），各大銀行全面調高存款利率。第一銀行表示，該行將在明天（15日）依時程，調高定儲指數0.11個百分點，調高後，指數利率為1.15%，一銀是這波升息中，第一家調升指數利率的銀行。
第一銀行解釋，因該行房貸的月調和季調利率都是在10月15日調整；換言之，明天起該行所有房貸舊戶的貸款利率，都將往上調升0.11個百分點。
大型銀行主管表示，以這次各大銀行房貸利率調幅約介於0.10至0.11個百分點之間來看，若以大部分房貸戶貸款金額約500萬元計算，每年利息負擔將增加近5,000元。
【聯合報╱記者羅兩莎╱台北報導】
2010/10/14
