這兩、三年極為搶手的兩年零利率「青年安心成家方案」優惠貸款，3月1日再登場，今年購屋補貼共2萬個名額，租屋則有1.5萬個。房仲業表示，已有不少民眾在詢問，預料推出後將如前兩、三年掀起熱烈搶貸，民眾想貸動作要快。
由內政部營建署主辦的「青年安心成家方案」自98年首次開辦，由於購屋貸款條件超優，反應一年比一年熱烈，去年3月間續辦時，一萬個名額沒幾天就申請滿額，後來再增加一萬個，也是不到一個月額度全數用完。
營建署表示，為減輕青年購屋負擔，今年仍決定續辦此一方案，並加碼購屋共2萬個名額，條件如同往年，提供20~40歲沒有自有住宅的新婚族，最高200萬元的貸款，前兩年為零利率，第3年如果家庭所得在50%分位點以下的，可續享低利率，其他則回到市場利率，政府不再補貼。
此一優惠貸款也設有排富條款，限制家庭收入必須在80%分位點以下 (北市約247萬元)，房仲業表示，此一門檻寬鬆，多數年輕首購族都可以借貸。
財政部去年底宣布八大公股行庫開辦的青年安心成家優惠房貸第二案，民營銀行紛紛跟進，包括大眾銀行、萬泰銀行均宣布，即日起提供青年優惠房貸，以首兩年1.55%低利、最高500萬元額度，提供符合資格的房貸戶優惠房貸。兩家銀行也都針對超過500萬元部分的額度，搭配提供利率低於2%的優惠房貸。
這也是繼元大銀行、國泰人壽之後，又有民營金融機構，主動跟進政府青年優惠房貸。
萬泰銀行指出，只要符合資格，20歲至45歲名下無自有住宅的青年族群，都可以向萬泰銀辦理青年安心成家專案優惠房貸，以優惠房貸額度最高500萬元，前兩年利率1.55%、第三年起1.85%的條件，相較現行市場上房貸利率動輒2%以上，萬泰銀估算，房貸戶可省下約11.6萬元的利息支出。
大眾銀行表示，這次「青年首次購屋優惠貸款」有三年寬限期，貸款成數最高八成，借款期限最長可達30年。
台灣自金融海嘯以來，利率一直維持在歷史新低，雖調升利率，但利率依然維持低檔，央行調升半碼的貨幣政策，並不會造成房貸族壓力太大，房市出現拋售潮的可能性極低，房地產業者表示，一般認為，利率升超過３％，就得特別小心房市反轉的風險，目前利率僅１。６２５％，依照央行升息的速度，預估未來一年利率都不會有太大的變化。
■ 央行升息 貸款千萬房貸年增１７１９元
這次央行升息半碼，今年以來累計升息１碼半，住商不動產企研室主任徐佳馨說，這次央行相關政策已在各界預期之中，對房市雖有影響但不至於造成衝擊，以借１０００萬元，２０年本利攤還計算，每月增加利息負擔比年初多１７１９元，仍在自住型購屋人可承受範圍內。至於對土地抵押貸款條件限制，可能促使開發商如期推案，降低「囤地」動機。
陳怡如身上背了200多萬元的房屋貸款，目前剛好有一筆30萬元年終獎金入袋，就跑來問我說是不是應該先把房貸還清。因為聽朋友說不要還房貸，而是把這筆錢拿去做其他投資，這樣獲利會比較好！
報酬率決定一切
其實這問題並沒有標準答案，就看投資者如何運用這筆金額而定。只要自己的年化投資報酬率，可以大於貸款的利率，就值得先不還房貸，先將這筆錢拿去投資。所以說該不該先還房貸，先決條件就是看自己多會投資了。若自己只會將錢放銀行定存，其他的投資項目通通不會，每年的投資報酬率只有1%左右，相較於貸款利率2.0%，確實是低了一些，那就只好乖乖的先把錢拿去還房貸，至少還賺到貸款利息。 有一些人確實很會投資，每年隨便也有10%的報酬率，顯然這種人當有了這筆款項，就不會急著還銀行才是，因為利用這筆錢所能創造出來的利益，會比貸款的利息還要多。例如陳怡如的30萬元，這筆錢假若先拿去還貸款，以房屋貸款利率為2.0%計算，每年只不過省下6千元的利息錢。但是假若不還房貸，將這筆金額投資於10%的股票型基金，每年可以賺得3萬元，扣除繳交利息的6千元，每年還多出了2.4萬元。
買房要買新屋還是中古屋較划算，向來見仁見智，雖然中古屋的價錢理論上已經反映其價值，但銀行基於授信風險考量，對中古屋核貸成數較低。
現在青年首購優惠房貸一律核貸八成，銀行鑑價作業會更審慎。在此情況下，中古屋因為參考價不一，比不上建商整批交屋的新成屋占優勢。
因為建商對於整批建案的價格控管力量較強，單一新成屋成交價不至於過於突兀，銀行考量整批物件的成交水準，鑑價可能與交易價格較為相近。反觀中古屋可能因為不同原因造成與區域行情差距拉大，比方是否有都更題材、是否曾經裝修、裝潢奢華程度等，都可能使成交價脫離銀行認定的區域行情，鑑價的彈性可能更大。
況且都更題材到底多久可以實質反映，實際落實的風險高低，也會影響鑑價，而裝潢價值往往不易反映在轉售價格，所以銀行估價自然會去除裝潢因素。【經濟日報╱記者／夏淑賢】
台灣銀行等8大公股銀行12月起開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，立法院財政委員會昨天決議，要求建立配套，主管機關應在2個月內訂出，申貸本專案者5年內禁轉售、買房總價應低於1,000萬元等條件，避免不當炒作。
8大公股銀行本月起提供20到45歲、本人或配偶名下沒房子的民眾申請購屋優惠貸款，前兩年利率只要1.5%，最高可貸500萬元，條件比一般民營銀行還好。
但國民黨立委賴士葆認為這項優惠方案讓投資客有機可乘，因此提案要求財政部和8大銀行應於2個月內建立相關配套，設條件限制，像是禁止5年內轉售或限制買房總價應該低於1,000萬元等條件，避免不當炒作。這項提案獲在場委員支持通過。
財委會也通過民進黨立委余政道提案，未來政府提供優惠房貸方案時，應有排富條款。【聯合報╱記者賴昭穎∕台北報導】
中央銀行嚴控各銀行房貸放款成數，緊盯1.62%的利率底線，不過，自財政部推出「青年首次購屋優惠貸款」後，已經打亂房貸市場行情，連公股銀行都帶頭承辦不符合青年優惠貸款者，給予1.58%的低利率。
不願具名的銀行主管表示，央行以控制風險為由，要各銀行不准承辦低於1.62%的房貸利率，但政府又要銀行針對青年首購族，給予前兩年1.5%的優惠利率，難道這些族群就沒有信用不良、收入不穩定的情況嗎？
對銀行管控風險似乎沒有太大的用處，也讓銀行難以說服往來密切度高，卻又不符合青年首次購屋的客層。
因此，銀行私下也發展出一套作法，通常只要與該銀行往來密切、貢獻度高的客戶，在客戶主動要求、套交情下，銀行會「默默」給予低於1.62%的利率，連公股銀行也不例外。
財政部推出的青年首次購屋貸款，現在除了八大行庫之外，民營銀行、壽險業者也紛紛搶進承作。繼元大銀行之後，包括上海商銀、星展銀行、台北富邦、國泰人壽等也都宣布「比照辦理」，所有條件都一樣，民眾能有更多的選擇。
前兩年利率僅1.5%，第三年起改為1.8%的青年首次購屋貸款，只要年滿20歲至45歲，無論單身與否，只要本人及配偶名下均無住宅，就符合申請門檻，額度最高可達500萬元。如果有超額的部份，許多業者都可再搭配旗下其他房貸產品。
以國泰人壽為例，就推出專屬搭配專案「安心貸」，超過500萬元部份，前兩年利率以央行公布的下限標準1.62%起跳，第三年起則同首次購屋貸款利率1.8%。至於上海商銀則提供超過500萬元1.88%「一價到底」。
不讓八大公股行庫專美於前，元大銀行昨（30）日率先跟進推出與青年優惠貸款相同條件的房貸專案。元大銀行主管表示，前兩年同享1.5%、第三年起1.8%機動利息，貸款金額同樣是500萬元，要與八大行庫爭取房貸戶。
元大銀行進一步祭出青年優惠貸款，還可搭配其他房貸專案，補齊青年貸款金額不足的部分，而利率條件將依照各申貸者的信用作為依據，最低不得超過央行公布的1.62%。
政府推動的青年購屋貸款專案將於今（1）日實行，並由台銀、土銀、合作金庫銀行、兆豐銀行、第一銀行、彰化銀行、華南銀行與台灣企銀等八大行庫承作，前兩年利率僅1.5%，打破央行日前公告銀行承作房貸利率最低不得低於1.62%的規範，並由政府補貼行庫利率。
不少新房貸戶可能轉往公股銀行，民營行庫積極推出青年優惠房貸。在經過主管機關審核後，元大銀行拔得頭籌，在昨日公布與政府相同條件的青年購屋優勢房貸。
中央銀行連續兩次升息，廣大房貸族生活痛苦指數一路攀升。根據壽險業者調查，國內升息循環以四年為一周期，建議房貸族在市場升息趨勢明顯之際，應特別重視近四年的房貸利息支出規劃，可以固定利率房貸鎖住前期利息負擔。
房貸業者在金融海嘯後推出的低利房貸商品，幾乎都設計為三段式浮動利率，二年優惠期滿後，利率加碼就會調高，加上指標利率上升，房貸利率升幅可能超過房貸戶預期。
保誠人壽放款部經理郭繼承表示，在民眾的各項貸款中，房貸屬於中長期的貸款，民眾在選擇時除需考量目前房貸費用是否會造成沉重的經濟負擔，也要考慮未來利率上揚時可能增加貸款支出的風險。在央行持續調升利率、降低貸款成數等政策下，民眾不妨趁利率攀升及貸款成數緊縮前，把握最後轉貸時機。
一般而言，市場利率波動有一定軌跡可尋。據保誠人壽放款部研究發現，上一次的升息週期大約持續四年，以央行公告擔保放款融通利率來看，自2004年10月第一次升息開始向上調整，升息前利率為1.75%，至2008年9月第一次降息止，降息前利率為4%，整個利率循環週期上下波動幅度為2.25%。
國內房價相對到高點，加上政府「打房」，包括土銀、合庫銀、台銀及三商銀等六大行庫都對明年房市看法趨保守，房貸龍頭銀行土銀甚至預估，明年該行房貸將衰退5%至8%。
合庫銀指出，初步預估，明年房貸將只比今年微幅成長2%；而房貸第三大的台銀，往年在編列隔年房貸放款預算時，都編成長2%至3%，今年卻是破天荒改為「持平」。
大型行庫主管解釋，近來房市成交量出現趨緩；因此，儘管目前房貸逾放比極低，但為避免成為房市泡沫化的「最後一隻老鼠」，各銀行最近在編列明年預算數時，對房市看法轉趨保守。
華南銀行主管即指出，今年因承做住福會公教低利房貸，全年房貸新承做量約千億元，餘額約成長500億元；而隨基數墊高，加上配合政策，預估明年房貸將持平，甚至較今年略為衰退。
儘管政府祭出多項抑制投資客炒房的措施，但對於自住客，還是大手筆的給予優惠房貸，銀行業者提醒，不少民眾還有年前結婚、年前購屋的觀念，如果真有自住的需求，務必把握近期銀行紛紛推出的「青年首次購屋優惠貸款」專案，以貸款800萬元為例，20年也可省下30多萬的利息。
財政部在五都大選前，宣布由八大公股銀行共同推出「青年首次購屋優惠貸款」專案，只要是年滿20歲至45歲的國人，個人及配偶名下沒有自有住宅，在2010年12月1日（含）以後完成建物所有權移轉登記的中古屋及新屋，就可以申請優惠貸款專案，貸款利率均是依中華郵政二年期定儲機動加碼計算，依照目前利率水準，前二年利率1.5%，第三年起利率1.8%，最高可貸500萬元。
不過，依照目前的不動產市場行情，在台北市購屋，一戶房價都要上千萬元，以銀行核貸7成計算，不但得準備數百萬元的頭期款，不足的額度部份，還得額外搭配銀行的其他房貸商品，對原本財力就不是很充足的年輕族群而言，即使利率降到1.5%，也沒有多大的幫助。
但銀行業者分析，對於部分原本就規劃購屋自住的民眾，青年首購專案，的確是可以選擇的方案，因為相較目前其他的政策性優惠貸款，青年首購專案的額度較高、申辦彈性也大。
上海銀行舉例，夫妻二人若都沒有自用住宅，也可以申請「青年安心成家方案」的「前二年零利率購置住宅貸款利息補貼」，不過，優惠額度只有200萬元，貸款期限20年，如果不是低收入戶或身心障礙重大傷病等特定族群，前二年零利率期限過後，依照現行利率水準計算，第三年起利率將調升為2.055%。
八大行庫釋出2,000億元，供首次購屋的青年族群申請優惠房貸，外商銀行也不落人後，星展與元大銀行陸續推出優惠期利率僅1.5%的「青年首次購屋優惠貸款」，讓青年族群申請低利房貸有更多選擇。
星展銀行表示，這次推出優惠貸款總額度將沒有上限。據了解，除星展、元大銀行外，包括台新、富邦、中信等大型民營銀行都想跟進，預計會有更多銀行提供申請「青年首次購屋優惠貸款」的管道，且條件完全比照公股銀行。
彰銀表示，「青年首次購屋優惠貸款」條件寬鬆，只要名下（含配偶）沒有自用住宅的首購族，年齡20歲至45歲，就可提出申請，且額度高達500萬元，是政策性房貸實施以來，優惠額度最高的一次，但買賣過戶必須在12月1日以後。
且這次政策貸款年限最長30年，且含寬限期（付息不還本的期間）三年；至於利率方面，優惠貸款利率優惠頭兩年則是按中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.345個百分點，目前1.5%，且第三年起加碼0.645個百分點至1.8%。
