我國央行今年已經升息兩次，亞洲多國的升息循環正式啟動，利率 上揚，房貸利息支出成本風險相對增加。下半年以來壽險公司固定型 房貸買氣大增，壽險業者建議可選擇三至五年期的固定利率房貸專案 ，以對抗這波升息帶來的衝擊。
近期保誠、富邦人壽等業者強打固定型房貸搶佔升息下的商機，房 貸戶也從今年下半年起開始憂心升息增加房貸負擔太多，因此紛紛轉 進固定型房貸，該類房貸商品買氣也因此大增。
以富邦人壽為例，6月固定型房貸商品只佔15％(浮動型佔85％)， 9月份卻大幅增加、佔比高達60％(浮動型佔40％)，自央行9月底第二 次升息後，許多客戶捨棄一段式浮動房貸(利率大約都在1.8％上下) ，改選固定型房貸商品，更帶動10月份整體房貸業績成長近一倍。
在市場升息趨勢轉趨明顯的情況下，保誠人壽建議新貸戶或手邊仍 有3年以上房貸要負擔的民眾，可以透過固定利率房貸趁早鎖住低利 ，節省利息開支。
買了新房子，手頭現金就已經捉襟見肘，該怎麼辦？目前市面上最便宜的裝潢貸款，首推政府輔助勞工修繕貸款，利率與勞宅貸款一樣低；其次，則要運用房貸來籌裝潢資金，因為有房屋抵押，以房貸利率計價，利率在3%上下；最貴的是冠上「裝潢」兩個字的裝潢貸款，因為沒有房屋擔保，視同信用貸款，利率拉高到7%上下。
■ 善用房貸來裝潢 打造新家最划算
在雙卡債事件爆發後，有房子抵押擔保的房貸客戶，由於債權穩固，愈來愈受銀行歡迎，屋主與銀行談判的空間也比以前大，目前市面上房貸利率在3%上下，對於自有資金較充足的屋主，可以將裝潢預算納入房貸總額內，在申辦房貸時，將裝潢金額加總在房貸內，以一般房貸的貸款成數8成來估算，都可以順利貸到房貸，自由運用，等於使用最便宜的房貸利率，來裝潢房子。
如果房貸成數已達8成，那就要與銀行商量商量，基本上，銀行已經同意借出房價8成的貸款給屋主，大都不會拒絕再多借個1～2成的房價，給屋主裝潢新屋，不過，由於貸款成數已超過8成，因此，超過8成的部分，貸款利率比房貸利率高。
■ 裝潢貸款利率7％ 還款期限約七年
時序進入年終，民眾資金需求提升，針對已購屋的房貸族，專家建 議可活用手中不動產以周轉資金。利用不動產籌周轉金除了理財型房 貸之外，也可選擇原屋增貸，利率比照一般房貸，但房子必須重新鑑 價設定，流程較繁瑣；另如房屋加值貸款，客戶繳款正常就可向原銀 行申請，利率比一般高約2％；最後可透過二胎房貸，利率近10％最 高，銀行將依房子有無殘值而給予額度。
日盛銀行消金部專案經理徐銘聰觀察，年終已屆，常會接到房貸戶 的電話，詢問所持有的不動產可再借出多少額度，以供資金運用。
若民眾資金需求較大、超過50萬元以上者，徐銘聰建議可運用「原 屋增貸」的方式籌措資金，「原屋增貸」相當於房貸借新還舊，假設 羅先生3年前貸款500萬元，還款至今剩下本金420萬元，此時羅先生 需要100萬元資金用於理財投資，可試著向原銀行申辦「原屋增貸」 。
銀行將視同新進件，重新進行估價、設定等相關流程，為期約2周 時間較一般借貸商品還久，若銀行評估羅先生的房子可貸出550萬元 額度，則會先將舊房貸（420萬元）還清，再借出新的房貸額度（55 0萬元）給羅先生，借新還舊之後，羅先生便有130萬元的資金可運用 ，利率比照一般房貸利率承作。
若只有小額資金需求，也可善用各銀行的「房屋加值貸款」，利率 約比一般高出1至2個百分點，審核期間約3個工作天。
民眾愈來愈重視居家生活品質，「裝潢」是購屋必備的重大開銷，且裝潢不得貸款、分期，多以「現金」支付；銀行主管建議，購屋者不妨多申請房貸額度，取代透過小額信貸，以節省利息支出。
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房貸繳款金額
房市持續升溫，不僅優質客戶房貸利率下殺，就連二胎房貸利率也降至4.5%，民眾可善用貸款專案，作為裝潢、過年周轉金之用。
所謂的二胎房貸，即銀行評估房屋價值後，扣除第一順位抵押權金額與增值稅後，試算出二胎貸款金額，額度多介於50萬元至100萬元間，並以不超過200萬元為限。申請人通常備妥身分證、建物土地所有權狀影本與房貸近半年繳息紀錄等資料，通常兩個工作天內，就可告知審核結果。
值得注意的是，二胎房貸的年利率從4.5%至14%不等，差距相當大，與貸款人的職業類別、收入、信用紀錄等息息相關，條件愈好，才有可能申請到4.5%的年利率條件。
貸款人要爭取4.5%的優質利率，房屋地點處於精華或捷運站附近，勝算會比較高。台新銀行表示，若申請人職業、收入條件優，也具有顯著的加乘效果，例如，提供具體的收入證明文件，則可多爭取5%至10%的額度，或透過知名仲介成交的案件，則與銀行有簽約、配合的關係，貸款利率及額度都享有特殊的優惠。
台新銀行消金行銷事業處資深副總夏敏蘭提醒，選擇房貸利率方案時，仍需依自身的資金狀況精算後申請，會比較有保障，畢竟房貸月付金是占大眾月支出比例最大，且房貸通常分20年或30年攤還，民眾應比較前七年的平均利率及利息支出。
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住宅所有權移轉登記日應在提出本貸款申請日之後或提出本貸款申請日前二年內。 |
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土地銀行為提供國軍官兵房屋貸款及信用貸款等金融服務，協助國軍官兵購屋、修繕、耐久消費財、理財週轉等資金需要，推出「國軍官兵優惠貸款專案」，貸款利率為1.67%。
土銀表示，只要是中華民國國軍官兵，自即日起可向國軍各地財務收支組申請後，轉由土地銀行收件及辦理案件審核。
土銀說，對在營不方便休假的國軍官兵，只要透過部隊財務人員及銀行人員的協助就可以辦理，手續相當簡便，且核貸後每個月固定由薪餉代扣應繳貸款本息，不必為了排隊繳款而浪費寶貴時間，也不會因忘記繳款導致違約，是國軍官兵購屋、理財的最佳選擇。
「國軍官兵優惠貸款專案」貸款利率為1.67%，相關資訊歡迎向土地銀行各地營業單位（及國防部各地財務收支組洽詢。
中央銀行全力遏止投資客炒房，但4月房貸餘額卻創下歷史紀錄， 引起央行高度關注，更嚴格的控管措施已蓄勢待發。據了解，央行現 階段監理有三大重點，首先是全面下令「房貸利率不得低於1.5％」 ，對於利率偏高者鼓勵民眾主動檢舉，且此一監控作法不只限於銀行 ，保險業承辦房貸者也一體適用。
央行抑制房地產泡沫化的作法，先從銀行房貸下手，但4月房貸餘 額意外飆高，據悉，央行業務局目前透過銀行填報的「房貸雙周報」 繼續監控，務求5月的房貸數據明顯下降。
央行業務局長尤錦堂表示，台灣已實施利率自由化，央行之所以要 求銀行房貸利率，不得低於1.5％，是因為參酌銀行資金成本、經營 管銷費用、風險加碼等因素後，低於此一底線的利率，有風險過高之 虞。
經過央行輪番進行道德勸說後，目前主要公民營行庫都接受央行規 定，今後國內銀行房貸利率1.5％以下的專案，即將大絕跡；且此利 率底線的規定，並非只有銀行適用，尤錦堂明言，若保險業者壽險房 貸以低於1.5％的利率借出，央行會一併徹查不會寬貸。意即目前監 控房貸的對象，已從純銀行擴大到廣義的金融業者。
據悉，近日起金融機構如透過低利率切入房貸市場，會立即接到央 行關切電話，並約來行裡「喝咖啡」；央行除透過自身的過濾，也進 一步鼓勵民眾舉發，若發現有任何金融機構業者，以房貸利率低於1 .5％的水準搶市場，歡迎檢舉。
全球利率面臨走揚壓力，房貸利息支出成本風險增加，為讓房貸族能享受未升息前低利，又能鎖定升息後成本，有業者祭出雙合一的「一段式利率」讓房貸族自行決定，意即固定式與指數型房貸合一，透過分散利率降低升息成本負擔。
銀行業者表示，隨著景氣觸底回升，各國升息一波接一波，尤其是率先升息的澳洲央行繼去年3度升息後，今年3月再升息1碼，亞洲各國包括台灣，均密切關注景氣動能並可能隨時採取升息措施。
一旦央行決定採升息措施，最先受影響的就是廣大房貸族。由於升息勢在必行，已有越來越多的銀行祭出一段式房貸，如台新銀、北富銀與房仲業者合作，推出一段式1.70％起，而玉山銀則是1.71％起。
業者指出，由於一段式利率跟目前市場最普及的指數型房貸相比，首段利率偏高，因很多業者目前首段利率是從1.5％起跳，因此，市場接受度不是很高。
在央行嚴格控管房貸利率下，匯豐銀日前也將1.23％的抵利型房貸 撤換下，現在市場上已經找不到低於1.5％的房貸了。隨著匯豐銀與 渣打銀這波大幅度調高房貸利率下，現前3年平均利率皆高於2％，在 房貸市場上，外銀標榜的低利優勢已不存在。
以往央行在控管房貸利率，皆只從老行庫下手，對於外銀總是睜一 眼閉一眼，以致國銀的房貸根本無法跟外銀競爭，在國銀反彈下，央 行這次也將外銀列入控管，就因央行強硬態度，外銀也只好乖乖聽命 ，並將低於1.5％的房貸，全面調高或撤案。
如渣打銀在調整前，房貸利率第1年利率低於1％，只有0.99％起， 而第2年2.49％起，第3年則從2.79％起，不過，為符合央行1.5％的 政策，渣打銀已經重新調整房貸專案，並將第1年的利率直接拉高到 1.5％，但第2年則從原本的2.49％下修到2％，第3年亦從2.79％調降 至2.6％。
雖然渣打銀首段利率拉高，但後2段則反向下修，因此，若以3年平 均利率來看，反倒是調整後，利率對民眾較有利，現只有2.03％，比 先前雖首段只有0.99％，但3年平均達2.09％還要優。
至於最晚調整房貸利率的匯豐銀，原本前6個月1.23％起，第7個月 依指標利率加1.8％計息的抵利型房貸，前3年平均為2.19％，但這次 大幅將利率調整為指標利率加1.8％計息，由於目前指標利率為0.5％ ，換言之，現在抵利型房貸利率直接是從2.3％起跳。
