銀行貸款 信貸 轉增貸 二胎 0985616119黃專員

板橋一位謝先生買了法拍屋，位處2樓，但住在1樓廖姓屋主堅持通往2樓的樓梯是私有的，不給通行。儘管纏訟1年半後，法官認定樓梯屬於共有共用，但廖家人還是不肯放行。謝先生昨天帶著2名鎖匠以及法院事務官打算強行闖關，不過對方也有備而來，雙方大鬥法，也吸引左鄰右舍圍觀。

穿著深灰色毛衣，他就是標到二樓法拍屋的謝先生，他用手抓住樓梯門的鐵門，用力上下扯動，怎麼就是開不了樓梯鐵門，這時候鎖匠上場，第一位蹲下來拿著手電筒仔細推敲，還是打不開，接著第二位鎖匠拿了工具敲敲打打，鐵門還是開不了，謝先生和廖姓屋主一言不和吵了起來。為了爭取樓梯使用權，得標這棟2樓法拍屋的謝先生偕同法院事務官和兩名鎖匠，3號上午9點15分到廖家強開鐵門，打算上二樓完成法拍屋點交手續，沒想到廖姓屋主也是有備而來，早一步將鐵門全拉上鎖住，還找來親朋好友拉著白布條抗議。廖姓屋主家人，還將這段過程全都錄。這場樓梯權益攻防戰，真實在板橋菜市場上演，吸引民眾圍觀。廖姓屋主這棟板橋四層樓的透天厝，已經住了三十多年，現在二樓和四樓都被法拍，二樓被謝先生標走。廖家擁有一樓和三樓產權，廖家堅持透天厝一樓直通四樓的單一樓梯不是公共財，現在被判定公用很不服，將再上訴。這場樓梯使用爭奪戰讓廖姓屋主和謝先生，鄰居沒當成，先對薄公堂。

更新日期:2010/11/04 21:27

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店面商機延燒到法拍市場，尤以北縣店面搶最凶，大台北法拍整體 平均加價率僅15％，但店面產品的加價率竟高達25％以上，顯見店面 商機大，加價搶標意願高。

北縣永和的法拍店面在7月份飆出天價，位於永和得和路237-1號的 店面、一拍點交物件，今年7月7日開拍的底價1,400萬元、最終以1, 740萬元得標，加價率24.29％，換算每坪單價87.57萬元飆上歷史天 價；另如10月8日北縣板橋金華街店面、一拍點交物件，加價率高達 37.26％、多達22人搶標，更創下法拍店面加價意願新高紀錄。

寬頻房訊副總經理張慈芳指出，北市店面投報率極低，投資人紛轉 向北縣，尋找更有增值潛力的標的，因此今年以來的北縣法拍市況， 以店面物件最夯，更帶動北縣法拍平均單價攀升，以往平均得標價是 每坪10.64萬元，寬頻房訊統計至今年第3季，因投資人爭搶北縣優質 店面，北縣整體法拍市場的平均得標單價，竟飆漲178％至每坪58.2 4萬元。

山水資產管理公司執行副總丁建生表示，房地產蓬勃時期，受惠於 景氣好轉，店面產品通常飆最快。以北市來看，店面投報率只有2％ 左右，但北縣店面可創造約3％以上的投報率，若又位於捷運站周邊 ，更可讓人潮帶動錢潮，穩坐租金收益。

根據永慶房屋的調查，今年第3季的北縣店面平均單價，較第2季上 漲1.7萬元、達每坪63.4萬元，創史上新高，但也因屋主惜售，成交 量反而下跌37.2％，可見好店面難尋，因此投資人紛從法拍市場挑好 貨。

法拍市場中的精華物件炙手可熱，使得大台北法拍得標難度續增。

自今年下半年以來，房市交易暢旺，因此流入法院拍賣的件數，逐月降至5,000件至6,000件的水位，但精華物件仍競標激烈，大台北法拍加價率13.07％達歷年新高，得標難度卻困難重重、也就是得標率持續下探，去年第4季僅達18％，且持續到今年元月份。

根據山水法拍搜尋引擎的統計可見，大台北法拍得標難度持續攀升 ，整體法拍物件雖緩降，但精華物件的競標仍十分熱絡，以去年第4 季來說，大台北法拍平均加價率達13.07％，創歷年新高，也就是出價要比底價再多1成以上，才有機會得標，但也因競標人數眾多，每 一物件平均都有5.53人，精華物件更常出現10人以上的競標局面，因 此得標難度逐季增加，得標率下探達18％而已。

寬頻房訊副總經理張慈芳觀察，現階段有不少精華物件，得標價逼近市價，她認為，民眾進軍法拍市場，就是要達到「用便宜價格投標物件」的意義，若用逼近市價的水準競標，相當於可用同樣價格買到 一般成屋，其實未必划算，因此，張慈芳提醒，民眾投標時切勿隨意加價。

張慈芳以上周得標的北市松山區南京東路點交物件為例，該法拍物件座落於捷運南京東路站附近，是屋齡3年的新成屋，拍次是應買四拍，以總底價1,133萬元換算，每坪達46.22萬元，投標人加價近300 萬元，以總價1,431萬元得標，回推每坪價格是58.3萬元，但以該區域的市價行情每坪60萬元至70萬元來看，該物件得標價每坪逾58萬元 ，幾乎逼近市價。

房市景氣愈熱絡，精華物件的接手流通性更佳，同理也可應證在法拍市場上，專家指出，雖然法拍物件遭停拍，與該物件是否擁有絕佳條件，其實並無直接關連，但房市買氣愈熱絡，對於精華物件被法拍的屋主、也就是債務人來說，更容易用轉賣變現的方式，讓債務關係滅失，因此讓精華物件的停拍機率增加。

近期不少拍賣物件當天宣布停拍，都是擁有優質學區、黃金路段的精華物件，讓投標人感到扼腕。

山水法拍搜尋引擎副總林昱廷指出，房子被假扣押（進入法院拍賣），並非代表不能在一般市場轉售脫手，只要在拍賣日前，屋主（債務人）能將債務處理掉，讓債務關係滅失，債務人就可請債權人撤回案子，而法院可能在1、2天前貼上停拍公告、並於網站上公布停拍，或拍賣當天由司法事務官現場宣布停拍。

以北市大安區青田街的公寓法拍物件為例，一拍以每坪58.1萬元、總底價1,590萬元拍賣，屋齡雖已43年很老舊，但因屬於黃金學區、又是精華路段，土地持分面積達9.53坪之大，可享都更商機，在去年11月12日一拍時，便由債權人聲請延緩執行的停拍，於今年的1月7日恢復拍賣時，又由債權人主動撤回拍賣（撤拍），即表示該物件不再拍賣。

若債務人所積欠的債務不多，本身所擁有的又是精華物件，因考量目前房市交易熱絡，債務人通常會將房子轉售變現，就可還清債務。

　房市景氣雖然復甦、法拍屋件數降溫，但法拍市場上仍有相當好物件吸引買家競標，但法拍屋得標者需在７天內將所有款項補齊、繳給法院，為搶短期周轉商機，多家銀行陸續下海，承做法拍屋代墊款業務，利率比照個人信貸給。

■　法拍屋不點交 銀行代墊成數低

　　法拍屋代墊款較特殊，不像一般房貸各家銀行都有承做，僅有少數銀行有此項業務，提供專找法拍屋的買家融通，但去年受金融海嘯影響，銀行態度紛紛轉為保守，僅有少數銀行繼續承做法拍業務。　　但今年景氣復甦後，銀行紛紛開啟法拍屋代墊款融通大門，包含一銀、華南銀、新光銀等，都有提供，且聯邦銀還有「不點交」屋代墊款，但額度給的比較低，只有５成。

■　無擔保貸款 過戶前利率高

　　銀行房貸部主管表示，法拍屋代墊款融通屬於無擔保貸款，為避免一屋二貸風險，銀行只能用較高利率承做，必須等到貸款人拿到法院權利移轉證明、辦妥過戶、設定、抵押等手續，才能轉為一般房貸利率，這中間過程大約是６０天，得標也必須與原融通銀行貸款。

　　上個禮拜台北市大安路一段的40年屋齡法拍屋，每坪以80萬元突破區域行情，僅短短七天，敦化南路一段252巷的法拍屋，再度刷新紀錄，扣掉車位，每坪高達91.5萬，法拍業者直呼「太誇張！」；不過更令人跌破眼鏡的是，實際得標人王先生是名豪宅房仲業者，他說基於個人所需，不得不跳空加價。

■　得標人具房仲背景 愛子心切出高價

　　台北地方法院民事執行處法拍的搶手物件，位於台北市大安區敦化南路一段252巷17號，屋齡25年、權狀面積82.2坪(內含車位10.6坪)、土地持份14.46坪、第二拍的底價為5,012萬元，吸引29人競標，最後卻上演「衝上拍」戲碼，比第一拍6,265萬元，跳空加價六百多萬，以總價6901.9萬元得標，扣除車位，每坪單價飆高至91.5萬元。

　　外界好奇，這回得標者又是何許人？根據「網路地產王」記者循線追問，實際競標的是從事豪宅房仲業的王先生，他表示「勢在必得」實在是情非得已，根據個人專業判斷，敦化南路一段252巷的中古華廈每坪約80萬上下，但為了讓就讀復興國小的子女步行就能上學，王先生在這個區段花了一年時間仍找不到合適中古屋，如今發現這個法拍物件，再貴也要買到手。

■　位處東區精華商圈 行情價75~95萬

大型投資客口袋深 央行打不到

央行點名坐擁二百戶中古屋的投資客，業界卻盛傳還有專作法拍屋的二千戶大咖。央行打房到底有無成效？大型投資客認為，這種方法僅能打打小散戶，規模大、口袋深者，稅負不改、信用管制不嚴謹，央行還是打不到；大型投資客成了房市不倒翁，打房顯然不能只靠央行。

根據統計，投資客在台北市買賣交易的比例高達五成，問題都來自於過往輕而易舉的超額貸款。以前央行沒在管，雙份契約是「公開的秘密」，自備款不僅免二成，還可作價超貸，有錢大家賺。

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高高興興的買房子，買了之後才發現是凶宅，一名法拍得標女子想退回保證金，卻遭到法院駁回。4年前，台北縣三峽發生一家4口燒炭自殺的命案，當時震驚社會，隨後屋子遭到拍賣，而法院明明知道是凶宅，卻先後3度法拍，也不會負「瑕疵擔保責任」，這對民眾來說毫無保障，民眾如果要買法拍屋，只能張大眼睛。

淺灰色的大樓裡，每家住戶都有精緻的小陽台，而人員要進出，還得先經過大樓守衛，看起來好安全，但事實上，這裡曾經有人燒炭自殺。 一名吳姓女子在今年1月，先繳了94萬保證金，並用528萬買下這層樓，當初以為自己賺到了，但她想都沒想到，自己標下的居然是一棟凶宅，向法院提出抗議，卻遭到駁回。 民國95年12月，台北縣三峽一家4口燒炭，過了2個禮拜才被發現，震驚社會，在這之後，屋子遭到拍賣，去年有人投標，發現不對，連買房子的錢都沒繳完，接著吳姓女子又糊裡糊塗的上當，而就在最近，又被人用378萬標走，法院明明知道是凶宅，卻照樣3度法拍。 雖然一般房屋買賣，賣方通常會先通知是凶宅，但是法拍屋卻毫無保障，也無法可管，看來以後民眾要買法拍屋，只能張大眼睛，自求多福。

( 2010/09/12 12:33 TVBS新聞 )

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4年多前台北縣三峽發生，一家4口燒炭自殺的命案，隨後屋子流入法拍市場，法院明明知道是凶宅，卻沒有在法拍公告上註明，得標者後來得知後反悔，卻拿不回保證金，三次法拍讓法院平白賺進455萬，被民眾批是錢坑。

三峽國慶路上這棟外觀新穎的建案九樓，4年多前發生一家四口燒炭自殺的慘劇，從此這戶凶宅三度流入法拍市場。但法院從未告知得標者法拍案件是凶宅，直到跟銀行貸款才被告知，想反悔，卻要沒收保證金，讓三位得標者白白損失將近455萬。

不服氣的吳姓夫婦，也是第二次得標者，還以拍賣公告未載明是凶宅的重大事項，向法院要求撤銷拍定程序，但法官以無法源依據駁回。法界人士也說，強制執行法也規定法院不負瑕疵擔保責任，民眾獲勝機率低，只是如此一來，法拍凶宅成了法院的聚寶盆，害怕有人再花冤枉錢，吳姓夫婦決定揭露事實，民眾如果要買法拍屋，只能張大眼睛。

( 2010/09/13 00:01 民視 )

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台北市高總價的住宅持續熱賣，帶動精華地段的中古豪宅，身價也 水漲船高。昨（12）日台北地院公開標售不動產，其中大安區仁愛路 4段的知名地標「百吉大廈」，以8,920萬元的價格拍定，換算每建坪 高達112萬元，突破100萬元大關，直逼台北市指標豪宅的行情。

台北市中古豪宅的成交行情，再度刷新令人咋舌的紀錄。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，「百吉」最新標出的價格，不 論總價、單價，都創下新高，顯示老豪宅價值重現，詢問度增3成。

「百吉」是大安區仁愛路四段、屋齡24年的名宅，昨天台北地院公 開拍賣位於10樓的1戶。結果由陳姓民眾，以高出底價近24％的價格 得標；若扣除行情350萬元的車位價格，換算每坪高達112萬元。

台灣房屋不動產研究中心研究員洪暉恒表示，「百吉」擁有很多知 名芳鄰，包括誠品書店董事長吳清友、前台固董事長蔡志汶、即富邦 蔡明忠的堂妹，以及國泰醫院董事長蔡萬德等，都是百吉的住戶。

本報訂5月22及29日分別在新竹和台南舉辦【法拍屋實戰速成班暨 進階班課程】，新竹場5月22日邀請透明房訊雜誌社總經理藍茂山主 講，新竹場係法拍屋實戰速成班第二梯次，藍總經理有21年法拍實務 經驗，講述內容精彩絕倫。

台南場5月29日邀請富門法拍屋創辦人黃建融先生主講，他創下台 灣史上20多年法拍屋客戶交屋零糾紛光榮歷史紀錄，此次主講內容分 為四大單元：一、介入法拍屋：破解介入法拍屋五大門檻、執行名義 取得方式、債權人承受探討、找出法拍屋公告隱藏風險、如何規避不 良法拍屋、瑕疵物件歸類、租約、不定期租賃解決方法。二、法拍屋 實務教戰：法拍屋不傳秘密、個人經營法拍屋要訣、如何組織強大的 法拍屋團隊、如何善用法拍屋各項扶助工具、法拍公司／代標公司成 立要訣、法拍屋公司成功致富關鍵、法拍屋、房仲併行操作。三、法 拍屋點交實戰分析：法拍屋如何交屋、搬遷費該不該給、點交書狀書 寫、搬遷切結書注意事項。四、法拍屋疑難分析。即日起報名(名額 有限)，台南場及新竹場每場各預付3,900元(可選擇)即可獲半年期工 商時報、講義、餐盒。報名電話：(02)2306-6758或0910-324871，陳 先生。

( 2010/05/09 09:00 時報資訊 )

工商時報 台北訊

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