銀行貸款 信貸 轉增貸 二胎 0985616119黃專員

銀行為了分散風險，要求貸款者提供保證人的制度行之有年，但與銀行單純的三方借貸關係，卻因為合約簽署陷阱，讓借款人莫名成了無關自己債務關係的保證人！如此真實案例，讓有廿年放款經驗的經理人同樣感到匪夷所思。

當事者向本報投訴指稱，Ａ君於民國九十一年替友人開設的營造公司作保，貸款七百萬元，所有債務早於九十八年還清。不久後，營造公司竟接到須替Ａ君的兒子Ｂ君償還一千萬債務的文件，這讓營造公司黃姓負責人一頭霧水。

黃老闆向銀行查詢發現，在Ａ君替他擔任保人的同時，也曾幫Ｂ君作保，因Ｂ君無法如期還款，銀行拿出當時與他簽署的最高限額抵押權合約表示，營造公司與Ａ君屬於「債務人兼義務人」身分，簡單來說，兩人分別是借款人也是保證人，這樣的合約使得公司要負擔Ｂ君無法還清的債務。

從借款人變成保證人，黃老闆越想越不對勁，他說：「這到底是誰幫誰在做保！」為此，一狀告上高雄地方法院，沒想到一、二審法官都判決銀行勝訴，目前上訴中。

另一家有廿年放款經驗的洪姓銀行經理表示，這樣的判決與業界經驗相差甚遠，他解釋說，銀行為了保障自己權益，通常放款時必須要求借款者提供保證人及等值抵押物，待合約簽訂後得以放款，且債務結清，合約也應當終止。

房屋二胎(二胎房屋)

服務特色 : 二胎房屋貸款繳款滿半年,如有急用資金週轉是可以考慮的金融產品.

可貸金額 : 10~200萬(無殘值也可以辦理最高依銀行鑑價為準

借款條件 : 年滿20~60歲之國民皆可辦理

貸款年限 : 最長可分 10年 攤還

銀行祭低利搶信貸，不過銀行主管提醒，選信貸必須注意總費用年百分率，以及提前清償是否得需支付違約金。

銀行主管指出，信貸多屬1階段式利率貸款，但部分信貸分為兩段式利率，通常前幾期利率可能主打固定式，到了後期則轉為機動式，利率也會隨之拉高。因此必須掌握費用年百分率，才能了解最實質的利息。

一般來說，現在所有的銀行貸款商品都規定，要揭露年費用百分率，內容包括信用交易商品，如房貸、信貸、信用卡等等計算總費用數字，也有手續費的信用查詢費、各項手續費、帳戶管理費等等，而房貸年百分率則是包含房貸專案的鑑價費等等。

以日盛銀推出的信貸為例，貸款利率主打前6個月1.68％起，加上手續費為8,000元，總費用年百分率達4.34~14.4％。

銀行主管提醒，除了年費用百分率之外，包括該貸款是否有綁約的規定，也就是是否有限制不能提前償還，或是有規定需要找保證人等等。

《賣方繳納》

土地增值稅：(移轉時申報現值減除前次移轉現值)

《買方繳納》

契稅：（買賣移轉按核定契價課徵百分之六）

地政移轉規費：(金額的每萬12元)

1.簽約定金:約總價10%

2.用印:約總價10%

3.完稅:約總價10%(雙方另繳增值稅及契稅)

4.尾款 (交屋):約總價70%一般為銀行貸款額

此為一般付款方式既為親友亦可另議付款成數與交易方式

普通保證：定義為當主債務人不履行其債務責任時，保證人(從債務人)才負代位清償的責任。

也就是債權人尚未對主債務人的財產強制執行(拍賣)，而無效果之前，保證人可以

拒絕債權人的追討，這即所謂的「先訴抗辯權」，以上適用於「普通保證」。

中小企業信用保證基金系為協助中小企業貸款而設立之專責機構，旨在配合政府政策，主要針對無法提出足額擔保品之中小企業提供信用保證，協助中小企業順利自金融機構取得所需資金。基本條件為：

                 (１)  依法登記領有營利事業登記證。

                 (２)  連續營業已達一年以上。

                 (３)  最近年度營業額在新台幣一億元以下，或經常僱用員工人數末達50人。

                              (４) 無「信用或營業狀況不良企業移送信用保證注意事項」所列不得送保之規定者。

一般會註記的原因，大約分為：

    (1) 聯徵註記為債務協商者。

    (2) 債務協商清償未逾3年者。

    (3) 申請消費者債務清償條例(清算)成立，清償完畢，尚未復權者。

    (4) 申請消費者債務清償條例(更生)成立，清償完畢，尚未復權者。

一般來說，房貸的流程大致如下：

申請 → 估價 → 審核 → 對保 → 設定 → 撥款

一、申請

房市回溫，購屋潮回籠，不少銀行開始爭取轉貸戶，並祭出手續費補貼、提高房貸成數，或擴大二胎房貸承貸範圍招攬客源；不過，銀行主管建議，房貸戶應視需求全方面考量再做選擇，並仔細計算相關的衍生費用，免得忙了大半天，省了房貸，卻賠了更多違約金，反而損失更大！

■　轉貸成本勿輕忽 小心越貸越貴

　　銀行主管表示，房貸轉貸通常有3大費用，一是付給政府的地政設定規費，二是代書設定費(包括塗銷前銀行設定費)，三是銀行手續費。 總計轉貸成本約1.5萬元。以貸款500萬元來算，若新貸款銀行利率能便宜0.5%，1年可省下2.5萬元，扣掉轉貸成本，1年省下1萬元利息，較划得來，若轉貸後省下利息不到0.5%，恐怕是白忙一場。

　　此外，貸款不到兩年就轉貸的落跑房貸族，往往必須支付0.5~1%不等的違約金。 以貸款500萬為例，必須支付0.5~1%的違約金，總計金額約4~5萬元。銀行業者建議，就算是民營行庫或外商銀行提供的兩年低利房貸，兩年期滿之後，還是得回到原來的較高利率，一來一往，到底有沒有省到錢，房貸族的算盤可得算仔細，再決定這筆違約金付得划不划算。

■　先協商後轉貸 衍生費用能省則省

目前有關房屋貸款的產品和名目相當多，大致可分為政策性房屋貸款及金融機關自辦的房屋貸款，前者指為照顧一般收入較低購屋困難的政策性房貸，包括行政院優惠房貸、國民住宅、輔助人民自購住宅貸款、勞工購屋貸款、輔助軍公教住宅貸款大抵均是以一定額度內，以相當低利計算的優惠貸款。

由於每種優惠專案的申請互有差異，購屋大眾可多方研究其適用性，再加以選擇，並注意以下事項︰

一、除公教人員購屋貸款及購屋儲蓄貸款外，各項優惠專案多半針對無自用住宅民眾所設定同時在申貸過程中，選擇勞工、軍、公教人員以特殊身分貸款，應注意資格審核及確定貸得金額，免增無謂煩惱。

政府打壓房市，再加上國道山崩意外事件，銀行對於房貸放款更為嚴謹，對於一些爭議住宅，銀行決定保守以對，減少放款成數，包含都更炒熱地段、山坡用地、頂樓加蓋等，未來貸款成數都難拿到８成以上，或者不給予還款寬限期，房仲業者表示，為怕房貸出問題，最好能在合約加註清楚以保平安。

■　合約加註 貸款未成合約失效

　　房仲業者指出，銀行貸款沒成功而被沒收訂金的買方，在最近幾年屢見不鮮，金額從數十萬到數百萬都有，因為合約載明清楚，沒在期限內繳清房款，就是違約，就算上法院打官司，勝訴的機率微乎其微。

　　住商不動產表示，要避免貸款失敗、訂金被沒收的窘境，可在合約上加註萬一銀行貸款不如預期成數，則此合約失效等字樣，如此一來就不怕訂金被沒收，不過這也需要在買賣雙方同意下加上。

■　風險考量 銀行緊縮貸款成數

配合中央銀行的打房政策，財團法人聯合徵信中心20日起將全面公開「三年內購置不動產結案資訊」，銀行主管指出，該資料庫將讓「炒短線」的房市投資客近三年內每筆銀行貸款一覽無遺，銀行可藉此防堵投資客申辦房貸。

銀行房貸主管說，消費者若因為購屋向銀行貸款，就會被登錄到聯徵中心資料庫，只要還清房貸，原先登錄在聯徵中心的借款資訊便會因為房貸已結案而註銷；但很多房市投資客擅長炒短線，例如2月借款買屋，5月就脫手房子、還清房貸，在聯徵中心就沒有任何紀錄。

銀行主管說，這些投資客通常不會找同一家銀行辦房貸，而是轉向第二家申貸，利用聯徵資料庫的「登錄空窗期」借款，因此銀行與聯徵中心開會後，決定公布過去三年市場所有辦過房貸但已還清結案的資料，從20日起新增「三年內購置不動產結案資訊」供銀行比對。

除了投機客，各大行庫最近也限縮土建融貸款條件。建商公會全聯會理事長王光祥表示，這攸關建商生存權益，近期內他將拜會央行官員，希望央行不要主導行庫來限縮土建融貸款條件。

王光祥認為，除非大型建商投資保險公司，不然少了銀行的資金支持，建商將不敢推案，不僅建商生存面臨危機，底下的工人也會失業，對台灣整體經濟成長相當不利。

民法第七三九條規定「稱保證者，謂當事人約定，一方於他方債務人不履行債務，由其代負履行責任之契約」。也就是，當債權人無法向主債務人要求履行債務（強制、拍賣其財產等）時，才能轉而向「保證人」要求履行債務。

但若是「連帶保證人」，與主債務人要負連帶責任，債權人可以直接對「連帶保證人」進行追討，要求清償所有的債務。換句話說，連帶保證人具有與主債務人同樣的責任，也就是銀行若找不到債務人，可直接向連帶保證人索賠。而一般保證人則必須在銀行確定無法從主債務人索回債權，才得以向一般保證人催討。

銀行貸款 黃專員～專業理財規劃一次幫您搞定貸款麻煩事
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立院司法法制委員會昨日初審通過民法205條，明訂民法約定利率 上限為「央行短期融通利率加計週年利率（年利率）9％」。

民法在民國18年制訂時，為保護經濟弱勢者免遭重利剝削，在民法 205條中，明訂最高約定利率上限，除非另有特別法規範，否則一般 民事契約利率都不得超過該利率上限。換言之，銀行信用卡及現金卡 亦必須受該條文限制。

至於央行短期融通，則是指銀行可提供票據、政府債券、中央銀行 發行的定存單或經中央銀行同意的有價證券做為擔保品，向央行申請 短期資金融通。

( 2009/03/20 09:00 時報資訊 )

工商時報 薛孟杰

家住新店半山腰的林弟（化名）打開窗戶，看著遠方山景，迎面吹來涼風讓他滿足地笑了。終於買下人生第一棟房子的他，特地邀請好友到新居小聚，分享初春的怡人陽光。

最近房價下跌，利率也下跌，朋友好奇問林弟房貸利率、條件，最近辦的房貸利率真的很划算，林弟說：「只是要麻煩姐姐來當保人。」

擔負責任

很多人置產買房子，基於節稅理財種種考量，沒把房子登記在自己的名下，反而借用親朋好友的名義登記。 儘管這種借人頭登記房產的情況十分普遍，但問題是假若「人頭」突然翻臉不認帳，肯定糾紛不斷。 為了杜絕借名登記可能引發的困擾，事前簽訂「承諾書」才能高枕無憂。

■翻臉不認帳 借名登記問題多

所謂「借名登記」就是把自己購買的房地產，登記在他人的名下。 這種基於節稅理財或是為了隱藏個人財產等種種因素考量，借用「人頭」的情況相當常見，卻也常常上演掛名的「人頭」不認帳，硬說房產是自己出資購買的。

台北地方法院審理過一對母子對簿公堂「借名登記」的官司。 告訴人老母親為了協助兒子出國留學提出財力證明，將自己的房子轉移登記到被告兒子的名下，不過房屋的實際使用管理，以及房屋稅地價稅仍由老母親負擔。 等到被告學成回國，告訴人打算變更所有權人登記，卻遭到被告回絕，母子雙方只得對簿公堂。

■簽訂「承諾書」 終止信託有保障

聯徵中心給予每個人的信用分數究竟怎麼打，不少人都感到相當好奇！根據聯徵中心表示，信用分數其實是統計民眾過去一年與金融機構往來的狀況，然後透過量化計算公式核定而出，大部分數字會介於200分到800分之間，分數越高就代表信用越好。

不過，也並非人人都有信用分數，會列在聯徵中心評分紀錄中，除了一定得滿20歲以外，還必須與銀行有信用往來達三個月以上。另外，如果已經有被停卡等不良記錄者，聯徵中心同樣不會再給予評分，只會註記沒有分數的理由。

聯徵中心指出，列入評分的信用項目，包括繳款行為、負債情形、新信用申請、額度使用率等，而且會列出排序落點，例如當分數在全體評比人中的區間落入70%~80%時，就代表這個人信用狀況優於70%~80%的人。

此外，還有一些資訊同樣可以作為參考，像民眾的「信用資料被查詢次數」，銀行也能獲知。從過去經驗來看，通常被查詢次數越高，表示這人可能常常逾期。

聯徵中心解釋，信用資料常常被查詢，可能都是因為常常需要「調頭寸」，相對而言，表示經濟狀況或收入不穩定，因此根據資料顯示是有某種程度的關聯，銀行就可以此做判斷。