銀行貸款 信貸 轉增貸 二胎 0985616119黃專員

都會區房價居高不下，準備購屋的民眾都希望從銀行取得較高的貸款成數。房仲業者指出，長期與固定銀行保持良好關係，累積良好信用，並選擇質優標的，是提高貸款成數的關鍵。

目前購屋貸款成數多為七成，但物件屬性特殊，如權狀不及15坪的小套房、屋齡二年以上房屋、夾層屋及工業住宅等，或是貸款人長期償債能力欠佳，通常不容易貸到七成。

房仲業者指出，通常收入高且穩定的貸款人，如「五師」（律師、醫師、會計師、建築師及大學教授）、公教人員及百大企業員工，可取得較高的房貸成數與較低利率；其他購屋者最好集中薪資、投資、存款及其他財物往來於單一銀行，並保持長期良好信用，在銀行了解購屋者財務狀況的情況下，房貸額度才可望增加。

再者 ，貸款人也可利用房貸搭配信貸取得較多貸款，通常信貸金額在新台幣100萬元之內。不過，信貸利率較高，還款期限短，貸款人宜衡量自身的償債能力再下手。

第三種方法是，保人增至二人以上，或保人名下有不動產或其他資產，通常可爭取到較佳的貸款額度；貸款人若提供名下其他的不動產抵押，提高擔保設定，也能爭取更高的房貸成數。

房貸還款方式可分本息平均攤還法、本金平均攤還法，購屋族可衡量自身條件與狀況，選擇適合的方案。對現階段經濟條件不佳的購屋者來說，附有還本寬限期的貸款商品是較佳選項。

一般最常見的房貸商品是本息平均攤還法，也就是依本金、利息及貸款年限計算出每月均攤的固定金額。以貸款新台幣100萬元、年利率2%及20年償還期限為例，在利率不變的前提下，每月須繳5,059元，其中3,393元為本金、1,667元為利息。

本息均攤法在償債期間每月固定繳納本金加利息的金額，且所還金額固定，可強迫貸款者償還本金，有利每月的財務規劃。但因採複利計算，償貸期間利息並未因本金降低而減少。

相對而言，本金平均攤還法是先苦後甘型的商品，也較省利息。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，本金均攤法是每月平均償還固定本金，利息逐月隨本金餘額的降低而減少，貸款者的壓力自然愈來愈小。

陳俊宏指出，對購屋者而言，除房貸壓力，還要買家具、電器用品等，在資金不太充裕的情況下，選擇本金均攤法繳房貸的資金壓力較重，有可能繳不出本金及利息，因此這類貸款通常是小額貸款或貸款成數低於五成的案件。

套房、豪宅往往是市場中單價最高的物件類型，但近幾年這情況似乎有了一些改變。房仲業者統計近五年來台北市35坪以下成交物件價格後發現，15坪以下的套房，這幾年漲勢不如16~25坪兇猛，甚至在單價表現上，16~25坪還勝過於其他類型產品，漲幅表現高達65%。

從坪數表現來看，在民國99年之前單價傲視群倫的套房產品，因各家銀行限縮小套房貸款，導致買方得要準備五成左右的自備款，讓許多預算有限的購屋人卻步。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，銀行針對15坪以下小坪數產品限縮貸款，正是套房不再討喜的主因，也因此讓資金轉往較不受貸款限制的16坪以上標的，在總價迷思下，讓這些小宅單價水漲船高。

舉例來說，同樣是一千萬的產品，若是套房，買方就得準備500萬自備款，但若是15坪以上，買方卻只需要自備200~300萬，便可輕鬆成家，兩相比較之下，對民眾而言優劣立判。

徐佳馨近一步表示，這也是民國99年之後，台北市16~25坪產品異軍突起的重要因素。而目前市場上的套房產品除了捷運共構或學區套房，表現都相對弱勢，價格較難有突出表現。

民眾購車、購屋貸款權益將更有保障，銀行公會理監事會昨（29）日通過個人購車及購屋定型化契約範本修正案，重點包括借款人可延長的還款期限上限，從四年拉長到六年，銀行也不能要求連帶保證人等。

配合銀行法保證人規定及消費者債務清償條例等修正，金管會指示銀行公會修改個人購車及購屋定型化契約範本相關規定，以加強保護消費者權益。

銀行公會已擬妥修正草案，並經昨天理監事會議通過，修正重點包括將現行「個人購車及購屋定型化契約應記載及不得記載事項暨範本」，分別修訂為「個人購車」、「個人購屋」等兩個獨立的定型化契約規範，以利消費者選擇。

並配合消費者債務清償條例修正，在購屋定型化契約範本中增訂，借款人履約顯有重大困難，且依消費者債務清償條例提出協商請求時，得向金融機構申請延長期限的上限，從原本的最長四年，改為六年。

中央銀行去年下半年起停止升息，讓房貸利率凍漲，房市今年逐步 回溫，但小套房房貸申貸難度仍高，部分公股行庫主管指出，小套房 除申貸核准率低，利率也偏高，其中北部仍上看2.5％以上，中南部 則可能達4％以上。

目前市場房貸利率至少1.84％起跳，包括星展銀、遠東銀、兆豐銀 等，若是首購族自住房貸利率最低1.84％起，其餘銀行則可能從1.8 6～1.88％起跳；但小套房利率早已提高至2％以上，且多半案件的利 率達2.5％以上。

公股行庫主管指出，小套房總價低，但受限坪數少，換算成坪數單 價偏高，相對讓申貸條件較不好，有時銀行內部還必須以專案形式申 請。

加上申請小套房貸款的民眾多半屬特殊族群，例如單身族、投資客 ，轉換率又較高，加上住戶組成較複雜，對銀行而言的風險偏高，申 貸過程因而會相對更嚴格。

以多數公股行庫為例，12坪以下的小套房必須申請總行，12～20坪 授權分行經理決定。公股行庫指出，送審案件多半會被總行駁回，承 作量不高。

隨著利率處在低點、國人理財風氣盛行，銀行特別針對「有殼族」、「股票族」、「保單族」等各種有資金需求的民眾提供融資管道。銀行理財專家認為，民眾如果能提供擔保品，將可享較優利率。至信用狀況佳的人，在信用貸款也可談到不錯利率。

一般來說，銀行提供有關理財相關的融資方案中，以理財型房貸利率相對優惠，約在3%-4%以上；若信用狀況佳或者能掌握銀行新推方案，有可能爭取到3%以下的利率；融資金額最高達到房價的八成。

在股票質押貸款方面，銀行業者表示，通常對企業法人較能提供低利，若企業信評佳，且與銀行往來業務多，最低利率可能不到2%，一般民眾融資利率可能就要從3%以上起跳，高者可能5%-6%以上；通常融資額度可以是股票市值的四到六成。

而保單質借也是民眾理財的管道之一，融資利率約在4%-6%以上，可融資的額度最高為保單價值準備金90%。

銀行公會研擬修改個人購車及購屋定型化契約範本，將增訂多項有利消費者條款，包括：車貸若有十足擔保，不得徵求連帶保證人；借款人還款有困難，依消費者債務清償條款申請協商，可延長的還款期限上限，從4年拉長到6年等。

配合銀行法修正，依規定，銀行辦理汽車貸款、房屋貸款，只要取得十足擔保，除非借款人主動提供保證人，否則銀行不得要求徵取保證人。

另外，若金融機構未取得保證人的書面同意，保證契約有效期間不得約定逾15年。

因應「消費者債務清理條例」修正，銀行主管指出，將來因債務前置協商不成而走上更生或清算債務人，房貸延長還款期限將由目前的最長不得超過4年，放寬到最長不得超過6年。以20年期房貸為例，倘若債務人的房貸原來只能延長到24年，以後可望放寬到不得超過26年。

銀行公會今天將召開理監事會議，一旦討論通過，將來銀行將分別訂定車貸、房貸兩個獨立的定型化契約，以便消費者選用。

為了減輕民眾每個月的房貸負擔，星展銀行針對購買自用住宅的首購族，推出貸款期間最長40年的房貸專案，只要符合該行相關審核規定的首購族，即可申辦該房貸專案，透過降低每月還款金額，減輕房貸戶的貸款壓力，協助許多首購族早日實現購屋夢想。

根據內政部營建署近期公布的2011年第四季住宅需求動向調查，台北市的貸款負擔率約56.2％，等於每個月有超過一半的薪水都拿來付房貸，對民眾來說，負擔相當沉重。

星展銀行（台灣）消費金融處處長唐正峰指出，有別於傳統最長20年的房貸，承辦40年的房貸，除了可大幅降低每月月付金還款的壓力外，消費者能負擔的購房預算也可大幅提高。

例如，以貸款500萬元、貸款利率2％試算，貸款年限20年的月付款約新台幣25,294元；在相同貸款條件下，若貸款年限延長為40年，則月付款將大幅降低為新台幣15,141元，每月的月付款可少繳約40％，總利息負擔可能因貸款年限不同而有差異。

另在相同的貸款條件下，以每個月月付款3萬元，貸款成數8成試算，貸款20年，能購買的房屋總價約750萬；符合銀行相關審核條件，若貸款年限拉長為40年，其房價預算可提高為1,250萬，提高近70％。唐正峰表示，該行將持續推出不同房貸產品，民眾可根據自身需求選擇最適合的產品。

永慶房屋與星展銀行推出40年房貸，每月還款2萬多元，減輕壓力，但市場意見分歧，有人認為此舉能讓年輕人買得起自己的窩，但房產專家多半持反對意見，認為揹債40年太過沉重，星展銀行統計，自40年房貸推出後，房貸業務量成長3成，客戶大多為年輕首購族。

40年期房貸利率調整有一定風險

素有「房產空頭總司令」稱號的政大地政系張金鶚表示，民眾不要因為看到短期負擔少就搶買，因為40年在利率調整上有一定風險，金管會應該要求銀行及仲介，必須善盡告知風險的責任，別「陷人不義」，尤其在現今房價過高的時期推出這樣的方案，「時機點並不恰當」，張金鶚認為，除了自住客買氣因而增加，投資客也可能藉著每月小金額攤還，而短期炒作增加投資籌碼，他強調，問題出在房價，民眾不要被行銷手法牽著走，得把長遠景氣表現和利率風險納入評量。

玄奘大學財金系副教授花敬群指出，40年房貸並不是健康市場，某種程度而言更是創造「次貸風暴」。他認為對銀行來講，40年房貸有風險在，就市場面而言，首購族意願也不是太高，因為40年已經接近大半輩子的時間，揹房貸這麼久，是「很難想像的一個時間」，尤其現今利率不高，算出來的攤還利息並不太驚人，倘若40年利息從2%漲到6%，利息就不僅差距一百多萬。

提高購買力信心 恐間接拉抬房價

大台北房價動輒上千萬，年輕人實在買不起，為了吸引首購族，有房屋仲介業者跟銀行合作，推出長達40年的貸款方案。

40年期房貸限制35歲以下首購族、購買屋齡35年以下的房子，不過算一算，繳完貸款可能都已經超過七十歲，真的划算嗎?

以貸款800萬，利率1.88%來算，20年期房貸，本息平均攤還每個月要繳4萬塊，如果分40年，月繳確實只剩2萬三，但40年下來總利息高達339萬，多了足足178萬。

不只利息變多，別忘了還有利率及房價浮動的風險。

學者表示，美國也有長達30年的房貸產品，但是採用固定利率，讓消費者可以預期未來風險，相較之下台灣40年房貸產品，恐怕還是很難吸引消費者。

財長指示研議8大公股行庫推40年長期房貸專案。財長劉憶如昨（22）日在立院財委會答詢時指出，1年多前她就曾在政院內部會議中建議研究為期40年的長期房貸專案，以協助青年購屋，接下來她將指示8大公股行庫研議。

她並指出，由於天期長，因此考量銀行的資金風險，相關方案採取浮動利率將較佳。

金管會銀行局副局長張國銘昨天傍晚則強調，以現行法令規定，銀行可自由決定是否推出相關房貸，但風險控管必須自行負責，且最好詳細告知客戶可能的風險，例如一旦利率反轉，利息負擔就會增加。

且因40年的房貸必須屬「無自用住宅放款」，也就是只針對首購族，買第2間房子的人可能無法不適用。

大台北地區房價持續漲，讓首購族望屋興嘆，但針對首購族買房， 國內有11家銀行提供優惠房貸，其中房貸最高可貸款85成、最低利率 1.84％，最長可貸40年，讓首購族每月可少負擔1/3的房貸，減輕買 房壓力。

民國100年、101年是相當特別的年份，根據內政部統計，98年結婚 者才11.7萬對，但民國100年結婚對數已攀升回16.5萬對。

結婚、生子向來被房仲業視為房屋的剛性需求，根據永慶房產集團 預估，今年首購族購屋買氣比去年多5-10％，為房市買方重要族群。

然而，因北市房價漲太多，今年台北市房價所得比，較民國96年至 少漲了3成，大部分所得不高者根本買不起北市房。 為了減輕首購 族的財務壓力，不少銀行都提供一些首購族的房貸優惠，不但低率可 以低些、房貸年期最長可達40年，另外也可以貸到8成、甚至85成， 有助降低購屋成本。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，因為各銀行要求條件不一，不同 首購族群可依自己現階段經濟狀況與需求，謹慎選擇最適合的房貸。

銀行業者緊縮房貸銀根，即使對優良資深員工也不例外。有位老行庫的60歲老員工，任職30年期間，信用紀錄良好，最近看上一間小套房，原本打算買下來後當包租婆，但由於先生名下有房子，老東家竟不核准其貸款。迫於無奈下，她只好解除戶頭的定存來買屋。

房市景氣前景保守，銀行業者嚴陣以待，民眾向銀行貸款的門檻愈來愈高。舉例來說，今年1月，合庫已發文給所有分行，不要完全相信貸款人提供的買賣契約，鑑價時必須多方查證。

在業者的緊密控制下，房貸業務量明顯趨緩。央行最新統計指出，全體銀行1月房貸餘額年增率僅2.31%，不但連續10個月下滑，並創下30個月新低。

60歲李太太任職於某大行庫，退休在即，日前看上一間新北市的10坪小套房，打算向公司申請300萬元貸款，買下來後租給別人，做為另一筆退休金收入，詎料遭到拒絕，理由是她「配偶名下已有一間房子」。

李太太難以置信地說，名下的房子是現在住處，自己和先生信用紀錄都沒問題，也不是短線炒作的投資客，竟然申貸失敗，考量許久後，決定解除戶頭裡的300多萬元定存，買下該間小套房。

龍年的房貸行情值得密切注意！繼土地銀行嚴控房地產授信上限達52.64%之後，國內第二大房地產授信銀行合庫銀行現有的房貸授信額度也瀕臨「破表」上限，在大型行庫可撥貸餘額幾乎快「到頂」情況下，未來建商、民眾想透過銀行大舉借款申請房貸的銀彈，將更為吃緊。

合庫銀行董事長劉燈城證實，目前合庫已核准、尚未動用的不動產建築貸款額度高達1000億元，實際上銀行尚可撥款的額度僅剩4、500億元，換言之，房地產授信額度逼近30%上限，未來銀行可承作的房貸授信額度空間將「趨於緊縮」。

不過，對於媒體點名華南銀行已全面禁止承作12坪以下小套房的房貸，華南銀行上午表示，華銀早在四年前即規定12坪以下小套房的房貸申請案，需全數送回總行審核，並非全面禁止貸款。近期房貸條件並無任何新的動作。

國內房貸龍頭銀行土地銀行，房貸額度已達6100多億元、土建融約2200-2300億元，土銀因是土地專業銀行不受銀行法30%限制，但為加強授信風險控管，土銀去年底董事會授權將房地產授信上限自訂在52.64%，以目前銀行實際承貸比重已逾51%推估，實際上尚可承貸的額度相對有限。

加上近期房地產交投急凍、部分地區房價出現鬆動，土銀對於土地貸款依個案不同，過去承貸成數平均6.5成左右，近來不少地區實際承貸額度已較去年同期縮減一成。就連房貸戶的貸款額度，也因部分地段價格下滑，實際可承作的總額度略微減少。

今年受惠全球景氣復甦，讓投資理財機會變多，銀行業者表示，民眾若有資金需求，除了申請信貸，名下有房產者可善用利率較優惠的理財型房貸周轉資金，在銀行核給的額度內靈活運用備用金，且能循環動用、隨借隨還，十分彈性。

理財型房貸是能讓房貸價值靈活運用的理財方法，與傳統房貸的最大差異，在於過去房貸還款後的本金不能再動用，理財型房貸的還款本金，包括每月攤還本金、提前部分還款本金，則可轉換為循環額度，隨時動用。

北富銀消費金融副總張明政指出，像是信貸、信用卡及現金卡的循環利率水準，都達約4~20％，反觀名下有不動產者，如向銀行申請可隨時動用的理財型房貸利率，利率約2~3％，且核准後不動用就不計息，隨時可提領或還款。

一般銀行的理財型房貸額度最高為貸款8成，銀行主管指出，繳稅季即將到來，預期不少人會開始面臨「手頭緊」的問題，此時就可運用理財型房貸，讓房子變現金。

萬泰銀行建議，客戶申請一般房貸時，可搭配理財型房貸，建立備用額度，臨時有資金需求時，可透過存摺、金融卡及網路動用，出差、旅遊時也可於國外ATM直接領外幣。

今年受惠全球景氣復甦，讓投資理財機會變多，銀行業者表示，民 眾若有資金需求，除了申請信貸，名下有房產者可善用利率較優惠的 理財型房貸周轉資金，在銀行核給的額度內靈活運用備用金，且能循 環動用、隨借隨還，十分彈性。

理財型房貸是能讓房貸價值靈活運用的理財方法，與傳統房貸的最 大差異，在於過去房貸還款後的本金不能再動用，理財型房貸的還款 本金，包括每月攤還本金、提前部分還款本金，則可轉換為循環額度 ，隨時動用。

北富銀消費金融副總張明政指出，像是信貸、信用卡及現金卡的循 環利率水準，都達約4～20％，反觀名下有不動產者，如向銀行申請 可隨時動用的理財型房貸利率，利率約2～3％，且核准後不動用就不 計息，隨時可提領或還款。

一般銀行的理財型房貸額度最高為貸款8成，銀行主管指出，繳稅 季即將到來，預期不少人會開始面臨「手頭緊」的問題，此時就可運 用理財型房貸，讓房子變現金。

萬泰銀行建議，客戶申請一般房貸時，可搭配理財型房貸，建立備 用額度，臨時有資金需求時，可透過存摺、金融卡及網路動用，出差 、旅遊時也可於國外ATM直接領外幣。

房市交易量趨向清淡，且房貸設有1.62%的底限，行庫主管表示，如果民眾是非上市櫃的公司、年薪70萬元以下的基層員工，只要掌握好幾項重點，仍有向銀行議價房貸的空間。
 
華銀主管建議，民眾首先應向長期往來的銀行申請房貸，如薪資轉帳所屬的銀行，或長期與該銀行購買基金、持信用卡等，通常房貸利率可減碼0.1至0.2個百分點，但以不低於1.62%底限為主。
 
而房貸戶額外購買房貸壽險，銀行也會再給予0.1至0.2個百分點的利率減碼優惠。
 
另外，提供信用良好、收入穩定的保人，也是可以考量的方式，只是找朋友作保困難度高，假設配偶、兄弟姐妹可以擔任保人，銀行通常願意多給5%至10%的核貸成數。
 
各行庫10月房貸很冷清，銀行主管表示，10月新增的房貸申請量較9月減少3%至5%，交易清淡，有助提升民眾購屋殺價空間。
 
銀行主管表示，這波打房力道對投資客衝擊最深，只要第二棟房貸，不僅利率提升、核貸成數也在七成以下。

【經濟日報╱記者洪凱音／台北報導】2010/11/10

銀行貸款 黃專員～專業理財規劃一次幫您搞定貸款麻煩事
任何貸款都有解套的方法只是看你是否找到對人來幫你解決

銀行業持續緊縮房貸成數，華南銀行承辦的住福會公教房貸專案，將公教人員購置第2棟房屋，不論坐落何地，貸款成數自最高5成下修至4.5成，較一般房貸成數少了3成。

換句話說，今後公教人員若購置第2棟房子，並向華銀申辦住福會的公教低利房貸，必須準備5.5成的自備款，應該可算是史上最低成數的房貸。

至於公教人員購置第1棟房屋，金融界人士表示，不分地區，只要是申貸華銀的公教貸款，成數一律往下再砍0.5成。舉例來說，華銀原本規定最高貸款成數為8.5成的區域，降為8成；貸款成數原本是8成者則降至7.5成。

值得注意的是，因華銀公教房貸利率是依中華郵政2年期定儲機動利率（現行為1.375%）加碼0.265個百分點，現行利率僅1.64%，不僅低於央行房貸利率「底線」1.84%，甚至低於財政部的「青年安心成家」房貸利率1.72%，引起央行高度關注。

大型銀行主管指出，因華銀公教房貸專案利率實在太低了，經央行密切關切，華銀主動已把該專案房貸成數往下再砍0.5成，並承諾央行，該行不會主動「推銷」公教房貸專案。