銀行貸款 信貸 轉增貸 二胎 0985616119黃專員

央行、金管會打房雙管齊下，銀行未來在修繕貸款放款額不得逾500萬。銀行主管表示，近期紛紛接到主管機關來函，或口頭糾正，要求銀行在修繕貸款需檢附估價單等相關文件，且修繕貸款比照信貸評估方式進行核貸、最高額度不可超過500萬元，杜絕投資客「以房炒房」。

國內主要的房貸行目前在房貸修繕放款上限，差異非常大，如土銀修繕放款額度上限為2,000萬元、合庫則為1,000萬，而台銀則是最保守，最高只能貸500萬元。為杜絕投資客利用修繕貸款，以「以房炒房」，央行與金管會也以台銀的修繕標準，做為這波金檢的標準，被點名的業者坦承，主管機關這次在金檢時，只要放款額度超過500萬元的案件，就有意見，並指出，修繕額度超過500萬元，「非常不恰當」，要求銀行業者改善修正。 (新聞來源：工商時報─記者高佳菁／台北報導)

( 2010/10/14 07:53 時報資訊 )

【時報-各報要聞】

房貸市占穩居民營銀行龍頭的永豐銀行，為配合央行與金管會抑制高房價政策，今年致力改善放款結構，永豐銀行總經理江宏仁指出，將透過提升企業金融放款，把目前占放款52％的房貸比重，進一步降至50％，利率和成數也會遵循央行規定，不會再積極衝刺房貸業務。

在赴陸申設據點部分，江宏仁表示，永豐金董事會日前已通過在大陸南京申設辦事處，按照目前規劃，在與主管機關金管會充分溝通後，希望趕在今年底前送件申請，並於明年正式登陸設據點。

央行打房政策一波接一波，銀行業者承做房貸業務更加謹慎保守。江宏仁指出，去年中，該行的房貸餘額占放款比重，曾一度高達55％，目前已經降至52％，未來目標為企金和房貸各半；他認為，提升企金比重，有利改善利差，目前永豐銀淨利差約1.25個百分點。

央行打房，祭出選擇性信用貸款，除了公股行庫，現在連民營銀行，也加入打房行列，永豐銀行帶頭表態，房貸放款比重，將從現在的52%調降到50%，甚至連貸款人的資格也大幅現縮，如果是小套房、非開發區房屋，或「非超優質」客戶，通通拒絕貸款，而所謂超優質客戶，身分得要公教、醫療人員，或過去往來紀錄良好，才能承作貸款。

貸款人：「我這間能貸多少錢？」

銀行人員登門對保，態度很低調。銀行對保人員：「最近因為央行一些政策。」

央行的話掛在嘴邊，銀行繃緊神經，即便是十多年前就被銀行評為VIP的李小姐也被為難。貸款人李小姐：「一下需要補這個，一下需要補那個證件。」記者：「這樣花的時間增加多少？」李小姐：「大概半個月到一個月吧。」

為抑制房價，中央銀行緊盯銀行房貸及土地與建築融資，目前貸餘額約新台幣3100億元、身居民營銀行房貸龍頭的永豐銀行，放款政策也進行調整。永豐銀總經理高宏仁12日表示，房貸業務比重將從最高的55%逐步下調，希望明年房貸與企業金融業務比重能各半。

為配合央行政策，調控風險，江宏仁指出，過去永豐銀房貸餘額佔總放款比重最高曾達55%，不過，在央行祭出房貸信用管制後，永豐銀放款政策也有調整，目前永豐銀房貸餘額佔總放款比重有略降至52%，內部計畫進一步限縮房貸業務比重，希明年房貸與企業金融業務比重可以調整到各佔一半。

不僅如此，江宏仁說，目前永豐銀新承作房貸利率約在1.7%至2%之間，而且新竹以北就占了7成，台中以北更高達9成，不過，對於未來半年房貸及土建融資市場成長性，他倒是持平看待，永豐銀未來也不會積極擴大市占率。

雖然永豐銀房貸餘額約3100億元，居民營銀行房貸龍頭，不過，在土、建融資業務部分，承作量則不大。江宏仁指出，目前銀行態度是積極配合央行政策，也慎挑客源，地點太差的案件不會承作。

即便房貸業務將逐步限縮，不過，永豐銀在企金業務卻相當積極，江宏仁說，光是中小企業放款就增加100億元，企金整體新增餘額近900億元，利率維持在2%以上，未來將持續增加企金放款比重，放款餘額逐漸拉至與房貸相當。

房貸市占穩居民營銀行龍頭的永豐銀行，為配合央行與金管會抑制高房價政策，今年致力改善放款結構，永豐銀行總經理江宏仁指出，將透過提升企業金融放款，把目前占放款52％的房貸比重，進一步降至50％，利率和成數也會遵循央行規定，不會再積極衝刺房貸業務。

在赴陸申設據點部分，江宏仁表示，永豐金董事會日前已通過在大陸南京申設辦事處，按照目前規劃，在與主管機關金管會充分溝通後，希望趕在今年底前送件申請，並於明年正式登陸設據點。

央行打房政策一波接一波，銀行業者承做房貸業務更加謹慎保守。江宏仁指出，去年中，該行的房貸餘額占放款比重，曾一度高達55％，目前已經降至52％，未來目標為企金和房貸各半；他認為，提升企金比重，有利改善利差，目前永豐銀淨利差約1.25個百分點。

在利率和成數部分，永豐銀房貸新承作利率約在1.7％至2％間，新承做房貸戶利率至少從1.7％起跳，由於該行承做的房貸區域，新竹以北占7成，台中以北為9成，過度偏遠的區域及小套房貸款，除非客戶信用條件非常優良，否則原則上皆不承做。

永豐銀今年累計前9月，稅後純益為39.48億元，累計前9月EPS為0.56元；展望第四季，江宏仁表示，獲利情況越來越穩健，估計「第4季將是獲利最佳的一季」，且今年全年獲利上看去年的2~3倍；截自今年第3季，永豐銀資本適足率超過11％，第一類資本逾9％，資本結構相當強健。

央行又要升息半碼！消息傳出，不少購屋族聽了好憂心，就怕房貸壓力越來越大，日子這該怎麼過？

■　建商態度保留 觀望景氣是否回春

　　升息半碼，等於每一百萬貸款，就得增加50多塊的貸款支出，對一般購屋族來說，雖然壓力增加了點，但還不至於影響購屋意願，但近來房市靜悄悄，連建商也嗅出了冷空氣。

■　年底五都選戰 牽動房市下波行情

　　根據網路地產王掌握的市場訊息，現在不少建商都在觀望，而年底五都選戰過後，市場能不能回春，恐怕才是影響下一波行情的重要關鍵！

為遏止建商炒地、推升房價，央行在9月底的理監事會議上，對銀行土地建築融資祭出道德勸說手段；央行總裁彭淮南並宣布，比照原有「房貸雙周報」機制，行庫每兩周，需提報新增土建融放款金額與利率，本周五（15日）就是首次繳卷日，央行在參酌各行庫的土建融放款情況後，再考慮是否需祭出下一步措施！

央行官員指出，除公股行庫外，民營行庫也需回報土建融數據，另外，央行也請金管會協助，留意保險業標地相關情況，勿讓炒作地價風氣擴大；而行庫回報土建融放款的具體項目，包括新承作放款規模、貸款利率以及授信對象等。

彭淮南在央行理事會後記者會上強調，銀行具有金融中介功能，不能成為提供建商養地的融資工具，所以，要求銀行應落實授信政策，未按照興建計畫開工的借款，不得一再展延，否則，就得提升利率或降低成數，甚至是逐步收回貸款處理。

為達成央行政策目標，包括土地銀行、合作金庫、三商銀、兆豐銀、台灣企銀等公股行庫，皆率先公布土建融資的授信新規定，不僅成數下降至7成以下，利率也從2％起跳，避免淪為建商的炒地幫兇。 (新聞來源：工商時報─記者陳美君／台北報導)

郵局利率調整方案出爐，各天期存款利率提高0.06至0.125個百分點不等，其中最引人注意的優惠房貸，在利率調整後，每百萬元貸款每年的利息將增加324元。

銀行主管指出，央行連續兩次理監事會都調高利率，新台幣正式進入升息循環，未來貸款戶的負擔會逐漸變高，建議民眾申貸前多加注意利息支出變化，以免還款壓力太大。

為了避免財團養地牟取暴利，傳出政府2011年將課徵「空地稅」。財政部長李述德上午在立法院表示，依據去年賦改會的意見，只會針對土地稅減免規則中，將「公共使用」的定義加以限縮，也就是做為公共使用的道路免稅，毗鄰的土地則不適用，並不是所謂的「空地稅」，但效果是一樣的。

至於李述德曾表示，在公告地價偏低的情況下，就實務運作來看，課徵空地稅效益有限，可能很難發揮促進土地利用的目標。李述德則回應，課稅完全按照程序走，未來是否要適時調高公告地價，需要一步步來。

媒體報導，財政部打算配合中央銀行出手抑制高房價，2011 年起將針對以地養地的財團課徵「空地稅」，私有土地閒置未開發，除非做為道路或公共通行巷道，提供公眾無償使用者，將不再提供免稅優惠。

李述德在面對媒體時表示，財政部這次只是做更明確的規範，在空地不符合規定減免的部分，將依法課稅。他說，依據去年賦改會的意見，對於空地使用，假定符合公共利用，當然給予免稅合理，不符合公共利益的話就要課稅，就是把這個規定重新規定清楚，讓我們地方稅捐機關，依照相關稅法規定去課徵。

李述德在答覆立委賴士葆質詢時也進一步指出，財政部這次針對土地稅減免規則中，有關「公共使用」的定義加以限縮，公共使用土地旁的毗鄰部分不免稅，具有空地稅的效果。賴士葆追問，中央銀行總裁彭淮南促請銀行對空地抵押貸款訂定妥適規範後，要求公股行庫所屬分行加強落實對土地及建築融資的控管，必要時對於未照融資1年內興建的資金要收回，財政部的立場為何？李述德說，財政部所屬公股事業機構，對於受限對象、額度、貸款成數、利率都已經做必要規範，目的就是希望資金用到實體投資，不能夠有養地、圈地的不正常做法。

據透露，央行上周已召某家外銀房貸大行前來，盯矚「投資客不得 利用『轉貸』名義暗渡陳倉。」這也是繼企業周轉金貸款之後，又一 個被央行下禁令杜絕的投資客藏匿管道。

據了解，目前央行的打房雙周報所規定的列報案件，並未明文規定 應列報「轉貸戶」的部分，因此使得不少持有2棟房屋以上的貸款戶 ，儘管在一般國銀被視同投資客辦理貸款，但目前央行已發現，有外 商銀行接獲這類的轉貸案件，往往僅視同一般的「轉貸戶」，並未採 取對投資客該有的差別成數、利率等信用管制措施。

金融圈消息人士指出，央行已經發現這類的隱藏管道，並已約談某 家大型外商銀行，要求一切按照雙周報規定來，「不可取巧！」 此外，繼大型行庫之後，民營銀行在央行號令之下，本周起將全面 調高存款利率，特別是1年以內的短天期利率，央行已開出「牌價」 ，要求分別不得低於0.69％、0.73％、0.83％，亦即民營銀行必須調 高定存利率至上述水準，平均調幅大約在0.06個百分點左右。

銀行主管認為，央行之所以關切民營銀行是否調高短天期定存利率 ，最主要是不希望民營銀行刻意「套利」，不把此次央行升息的利差 反應給民眾，反而趁機在NCD與存款利率之間套利，向央行賺錢。

依據透露，儘管包括台銀在內的多家大型行庫，都已在上周一實施 新的存放款牌告利率，但絕大部分的國銀、外商銀等其他民營銀行， 仍按兵不動，這樣「一國兩制」的現象引發央行高度關切；據指出， 央行在上周三已找了一批民營銀行來央行開會，在央行發最後通碟之 下，民營銀行存款牌告利率，本周起將全面調高。

據透露，央行上周已召某家外銀房貸大行前來，盯矚「投資客不得利用『轉貸』名義暗渡陳倉。」這也是繼企業周轉金貸款之後，又一個被央行下禁令杜絕的投資客藏匿管道。

據了解，目前央行的打房雙周報所規定的列報案件，並未明文規定應列報「轉貸戶」的部分，因此使得不少持有2棟房屋以上的貸款戶，儘管在一般國銀被視同投資客辦理貸款，但目前央行已發現，有外商銀行接獲這類的轉貸案件，往往僅視同一般的「轉貸戶」，並未採取對投資客該有的差別成數、利率等信用管制措施。

金融圈消息人士指出，央行已經發現這類的隱藏管道，並已約談某家大型外商銀行，要求一切按照雙周報規定來，「不可取巧！」

此外，繼大型行庫之後，民營銀行在央行號令之下，本周起將全面調高存款利率，特別是1年以內的短天期利率，央行已開出「牌價」，要求分別不得低於0.69％、0.73％、0.83％，亦即民營銀行必須調高定存利率至上述水準，平均調幅大約在0.06個百分點左右。

央行再度升息，升息年代正式啟動。未來要進場買屋的投資人，銀 行主管建議，可以選擇前半年固定利率房貸或是先還本金的房貸，比 較划算。

台新銀資深副總夏敏蘭表示，民眾現階段選擇房貸時，可以選擇前 段時間固定利率報價、後段時間再改機動利率計息的房貸，這段時間 內房貸不會受到影響，或是也可以選擇先攤還本金的房貸，相對更優 勢。

以前段式固定利率房貸為例，現在包括渣打銀、星展銀等都有推出 類似房貸。渣打銀，打出首段利率前6個月1.68％，第7個月後採機動 利率2.38％至2.98％計息，客戶可選擇當月繳清所有利息，或是繳交 最低應繳金額。且客戶日後回復額度的利率，是完全比照當時房貸利 率，不會再往上加碼。

星展銀的星選擇房貸，則是推出前2年固定利率採年息1.77％起， 第3年起採機動利率年息1.77％起計算，剩餘的貸款額度則採一段式 機動利率年息1.77％起，但規定擔保品要坐落於特定地區者。

星展銀表示，星選擇房貸前2年固定利率可自由搭配金額比重，可 選擇總貸款額度50％以固定利率計算，鎖定升息風險。

中華郵政公司昨天宣布，今天起全面調高存款利率，升幅介於零點零一至零點一二五個百分點。其中，攸關國內數百萬政策性貸款戶利息負擔的定儲一、二年期機動利率，這次調高零點零六個百分點。

大型銀行主管說，以郵局這次調幅計算，每貸款一百萬元，貸款戶利息負擔一年將增加六百元；以國內房貸戶貸款金額大都在五百萬元計算，一年下來荷包將縮水三千元。

隨著郵局調一、二年定儲機動利率，利率跟著連動的政策性貸款，包括：八十九年起行政院優惠房貸，共二兆二千億元；就學貸款、勞工住宅貸款、公教房貸、內政部營建署主辦的購置住宅貸款，及行政院福住會主辦的公教房貸等，今天起都將同步提高利率。

銀行業者指出，郵局升息後，各項政策性住宅貸款，從內政部購置住宅貸款（第一類），到青年購屋低利貸款（第三年起利率），利率將調高至介於百分之零點六二至百分之二點零五五之間。

以行政院最後一批增撥的兩千億元優惠房貸為例，貸款利率即調升至百分之二點零五五；而利率最低的是內政部購置住宅貸款（單親家庭等第一類），調升後利率僅百分之零點六二二。

中央銀行上週宣佈升息半碼（0.125個百分點），中華郵政公司明日起也將調升存款利率，隨著中華郵政升息，最新增撥的新台幣2000億元優惠房貸利率將調升至1.355% 。

中華郵政宣佈，明日起調升存款利率，調整幅度為0.01%至0.125%之間。

由於多項政策性房貸利率緊盯中華郵政利率，以新增撥的2000億元優惠房貸為例，是以中華郵政兩年期定期儲金機動利率加0.2%計息，明日起最新一波的2000億元優惠房貸利率將由1.295%，調升至1.355%。

房仲業者預估，2000億元優惠房貸利率調升後，政策性優惠房貸戶，每100萬元房貸將增加324元利息負擔。

另外，華南銀行承辦住福會的「築巢優利貸」專案，是依中華郵政兩年期定期儲金機動利率加0.265%計息，利率將由1.36%調升至1.42%。內政部主辦的購屋及修繕貸款利息補貼及青年安心成家方案利率也提高至1.197%。

百萬房貸戶注意了，中央銀行日前再度升息半碼（零點一二五個百分點）後，各銀行房貸利率都將在一個月內全面提高。以各銀行都有提供的「指數型房貸」產品來看，前半年最低利率目前為百分之一點五六，但近期都會往上提高到百分之一點六二左右。

銀行業者舉例，若以房屋貸款五百萬元、廿年本息攤還，貸款利率為百分之一點五六時，每月還款金額為二萬四千二百六十五元；當貸款利率升到百分之一點六二，還款金額為二萬四千四百零四元，加重負擔約一百卅九元。

目前各銀行都有提供「月調型」的指數型房貸產品，因此多數銀行自本月起，都會陸續反映央行的升息動作。例如，國泰世華、台北富邦、華南銀行、彰化銀行會在每月十日前調整「月調式」的房貸利率，下半月調整利率的則有中國信託、上海商銀、台新銀行等。

銀行業者建議，此時想辦房貸，可趁銀行調高利息前先選擇利率較少變化的「一段式房貸」，或固定利率的房貸產品，因為像一段式房貸利率，多半可固定約三年左右，等於在市場升息階段，有前三年較低且固定利率保障。

央行雖然沒有明文規定土建融資的控管底線，但在各公股行庫有默 契的聯手下，空地貸款能給予成數的「天花板」已經浮現，最多不給 超過7成，而除非議價能力極強等特殊案子，利率也都力守2％底線， 在央行啟動升息循環下，建商要借到低利資金養地的好日子，已經過 去。

而建築融資部分，貸款成數「天花板」為6成，利率也以2％為原則 底線，且將密切審視銷售率、建築地區等條件，給予機動調整，土銀 副總吳福榮表示，「某些情況，甚至要到建商的損益平衡點，才會撥 款。」 而三商銀敲定，土建融要有明確建築計畫，並確定在短期的3個月 到6個月內拿到建照才核准，甚至有條件核准，部分案子還要等拿到 建照，銀行才撥款。貸款成數上，各家作法有別，最嚴格的是土融最 高6成、建融最高5成，至於利率則都是2％以上。

若以目前作法來看，目前土銀對土建融利率在2.3～2.5％以上，土 地融資最高為6成，有些地區基於風險，可能只有5成；建融則是更嚴 格，最高為5成。

台銀董事長張秀蓮指出，台銀的空地貸款審核趨嚴，現狀下核貸成 數約6、7成，但之後空地貸款上限會抓在6成到6成5之間，建築融資 成數上限為5成5到6成之間。合庫對空地貸款成數則不超過7成，董事 長劉燈城指出，原則上合庫對空地貸款核貸成數上限7成，利率2％起 跳。

( 2010/10/05 09:00 時報資訊 )

中央銀行升息半碼後，今(4)日包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫等，也全面調升存款利率，調升幅約介於0.06%至0.275%，不過由於房貸利率同樣會跟著調高，因此對許多房貸戶而言，很可能本月中旬起房貸利息就會加重。

假設本次各銀行跟進預估房貸利率會上揚0.125%，每百萬元的貸款金額，最多增加約58元，若貸款500萬元，每月房貸負擔增加約292元，一年就要多出3,504元的支出。

其中與房貸戶高度相關的指數型房貸，依各銀行定期調整的時程有所不同，每季或每月調整一次，調整幅度約與存款利率相當，目前主要公股行庫指數型房貸前半年利率仍在1.55%上下，若調升0.06個百分點，每月利息錢將立即有反應。

不過，永慶房仲集團研究發展室協理黃增福表示，根據調查顯示，目前高達70%民眾可接受升息二至四碼，從每月購屋負擔金額來看，顯示央行本次升息並不會嚴重影響貸款民眾日常生活水平，或是排擠到其他日常生活支出。

而且目前利率仍處於低檔，對於一般民眾想進場購屋其實影響也不大，現階段想購屋的民眾不必過度擔心房貸負擔過重，多看屋多比價，多跟屋主議價，議得好價錢所節省的房價支出，遠比目前升息所增加房貸支出都來得划算。